不動産売却の豆知識の特集　|　 熊本市全域の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・マンション・収益物件）｜イエステーション株式会社すがコーポレーション本店・中央南店

益城町にお住まいの方の中で、
「不動産の売却を考えているが、売却手続きが大変そうで悩んでいる」
「不動産を売却したいが、忙しくて時間が取れない」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産売却の手続きを代理人に依頼するケースについてご紹介します。

□不動産売却を代理人に依頼するケースをご紹介！

不動産売却を代理人に依頼する場合、以下のようなケースが多いです。
1つ目が、不動産が遠方にあるケースです。
例えば、遠方に住む親族がなくなって空き家となった不動産を売却する場合や、所有する不動産が遠くにあり立ち合いや手続きが困難な場合などがあります。

2つ目が、売却の手続きや契約を自身で行うのが面倒、もしくは不安だというケースです。
不動産を売却する際には、仲介会社との手続きや契約の打ち合わせなどをご自身で行う必要があります。
中にはこれらの作業を面倒、もしくは不安に思われる方もいらっしゃるので、代理人を立てることで楽に、安心して不動産売却が叶うのです。

3つ目が、忙しくて手続きを行う時間がないケースです。
仕事が忙しく不動産売却のための時間が取れないという方にも代理人がおすすめです。
手続きを代理してもらうことで、時間や手間をかけることなく不動産を売却できます。

4つ目が、離婚問題などで相手と顔を合わせたくないケースです。
離婚で夫婦で住んでいた家を売却するといった場合、ローンを二人で組んでいると共有財産となります。
そうなると、離婚後も不動産売却の件で顔を合わせる必要が出てきます。
しかし代理人に依頼すれば、相手と顔を合わせることなく売却を進められます。

□代理人による不動産売却の注意点とは？

まずは、必ず信頼のおける相手に委任することです。
不動産売却の代理人は非常に大きな権限と責任を持つことになるため、代理人の選定は非常に大切です。
親族やグループのボス的存在の人に安易に委任すると、重大な事項を独断で決定し、あとで取り返しのつかない事態になる恐れがあります。
親族に依頼する場合は、配偶者や親、子どもなどの信頼のおける関係の人に限定するのがよさそうです。

親族に任せられる人がいない場合や専門的な判断を要する場合は、司法書士や弁護士に委任する手もあります。

次に、白紙委任をしないことです。
委任状には付与する権限の範囲を記載しますが、権限の一部、あるいは全てを記載しないケースがあります。
これを「白紙委任」と呼びます。

確かに、商談の段階から代理を任せたために流れを掴めず、権限の範囲を決められないという状況もあるかもしれません。
しかし、それをいいことに受任者に悪用される恐れがあるため注意が必要です。
取引で後々後悔しないためにも、不動産売却の際は、白紙委任は絶対に避けましょう。

□まとめ

今回は、不動産の売却手続きを代理人に依頼するケースについてご紹介しました。
また、代理人による不動産売却の注意点についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

熊本市にお住まいの方の中で、
「空き家を売却したいが、税金が心配」
「不動産売却を検討しているがわからないことが多い」
このような方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産を売却する際に必要となる税金についてご紹介します。
また、税金を抑える控除についてもご紹介するので参考にしてみてください。

□不動産を売却する際に支払う税金とは？

不動産を売却して得た収入にも税金がかかることをご存じでしょうか。
不動産を売却した際に発生する利益を譲渡所得と呼び、この譲渡所得に所得税や住民税が課税されるのです。
譲渡所得税は、収入金額から取得費と譲渡費用の合計を引くことで算出できます。
収入金額は不動産の売り出し額のことで、取得費は売却した不動産の購入額やリフォーム費、そして譲渡費用とは売却の際にかかる手数料などを指します。

実際の税金はこの譲渡所得に所得税率と住民税率を乗じて算出します。
ただし、不動産の所有期間が5年以下の場合の税率は39.63%、5年を超える場合は20.315%と不動産の所有期間によって税率が異なるため注意が必要です。

□税金を低く抑えるために有効な3000万円特別控除についてご紹介！

先ほどもご紹介したように、不動産を売却した際はその利益に対して税金がかかります。
しかし、3000万円の特別控除が適応されると、税金を大幅に軽減できるのです。
3000万円特別免除とは、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3000万円まで特別に免除してもらえる控除です。

ただし、この3000万円特別控除は空き家の売却には適応されません。
ですので、親の死後に空き家となった実家を別居している子供が相続して売却しようとしてもこの控除は使えないのです。
3000万円特別控除は、売却する人にとっての自宅であるという条件があります。

しかし、近年「空き家特例」という新制度が設けられました。
空き家特例は、相続した空き家が一定の条件をクリアしていれば、売却主が住んでいなくても3000万円の特別控除が使えるというものです。
ここからは、空き家特例の適用条件をご紹介します。

1つ目が、昭和56年5月31日より前に建築した建物であることです。
ただし基本的に戸建てが対象で、マンションなどは空き家特例の対象外ですので注意しましょう。

2つ目が、売却金額が1億円以下であることです。
共有相続をした不動産の売却であっても、各自の利益ではなくトータルの売却代金で判断されます。

3つ目が、亡くなった人が一人で住んでいたということです。
ですので、例えば父の死後に同居していた母が実家を相続した場合などは適応されません。

4つ目が、耐震リフォームまたは取り壊しをして売却することです。
空き家特例の目的として、旧耐震基準の建物を減らすことがあります。
そのため建物が建っている場合は、耐震リフォームをして耐震基準の証明をもらってから売却するか、更地にして売却しなければなりません。

□まとめ

今回は、熊本市にお住まいの方に向けて、不動産を売却する際に必要となる税金についてご紹介しました。
また、税金を抑えるために有効な3000万円特別控除についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

益城町にお住まいの方の中で、不動産売却をご検討中の方はいらっしゃいませんか。
不動産の売却は何となく手続きなどが難しそうというイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却時に支払う住民税についてご紹介します。
また、納税のタイミングもご紹介するので参考にしてみてください。

□住民税はいつ支払うの？

所得税の納付（確定申告）の期限は原則として3月15日ですが、住民税は確定申告後、納付書が家に届き次第指定の金融機関にて支払います。
大体1年に4回ほど納付のタイミングがありますが、普通徴収の場合は一括での納付も可能です。
なお納付方法として特別徴収を選べば、給与からの天引きでも支払えます。

□納税のタイミングについてご紹介！

まずは印紙税です。
印紙税は、国が保証する不動産売却の経済的な利益に対する責任をとる意味で納付する税金です。
一般的には、不動産の売買契約時に双方が契約書に印紙を貼ることで納税します。

続いて、譲渡所得税です。
不動産売却で利益が発生した場合に支払う責任のある税金が譲渡所得税です。
この税金は所得税と住民税の合計を指すため、これら2つの税金を納めることで譲渡所得税も支払ったことになります。

また、所有する物件の年数が5年を超えているかどうかで不動産売却時にかかる譲渡所得税の税率に違いが生じます。
物件の所有期間が5年を超えている場合、長期譲渡所得となり税率が低くなるのです。
納税のタイミングとしては、不動産売却によって利益が発生した翌年の3月15日までに確定申告を済ませましょう。
確定申告が遅れてしまうと、譲渡所得税が納められないだけでなく、遅延金が発生する恐れもあります。

不動産売却で支払いの義務が生じるのはこれまでご紹介した税金ですが、それとは別に国民保険料など、税金以外の費用もかかります。
しかし、このような費用を全て計算すると非常に大きな金額となり、まとめて支払うのは大変だという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのため、事前に納税のタイミングを知り、効率よく資金を用意するのが大切です。

不動産売却は高額な利益をもたらしますが、そのための出費も少なくありません。
そのため、少しずつでも出費を抑えることで全ての収益を増やすことにつながるのです。

□まとめ

今回は、益城町にお住まいの方に向けて、不動産売却時に支払う住民税についてご紹介しました。
また、納税のタイミングについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

益城町にお住まいの方の中で、
「不動産売却を考えているが、細かいことはよくわからない」
「不動産を相続するがどのタイミングで売却すれば良いのかわからない」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、相続前に不動産を売却するメリットと相続後に不動産を売却するメリットの両方をご紹介します。

□相続前に不動産を売却するメリットと相続後に不動産を売却するメリットをそれぞれご紹介！

まずは、相続前に不動産を売却するメリットをご紹介します。
不動産は、相続発生後の遺産分割時に、分割の割合を巡って親族間で争いに発展しやすいケースがあります。
事前に遺産を売却して現金化しておくことで、相続発生時に相続人の間で明確に遺産を分割でき、争いが起こりづらいでしょう。
なお、相続開始前に不動産を売却した場合の税金は、一般的な不動産売買と同様に譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。

続いて、相続後に不動産を売却するメリットをご紹介します。
不動産の相続後に売却した場合も、基本的な考え方はそれほど変わりません。
ただし、相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内にその不動産を売却した場合にはさらにメリットがあります。
譲渡所得の計算において、その遺産の相続税を｢取得費｣として加算できるという特例が適応されるのです。

□相続後の不動産売却は所有期間に注意！

実は、不動産売却時に必要となる譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なるのです。
所有期間が5年以内の場合は、譲渡所得税率は39.63%です。
それに比べて、所有期間が5年を超える場合は譲渡所得税率が20.315%と5年以内の場合より圧倒的に低くなります。
つまり、譲渡所得税の観点から言えば、不動産を5年以上所有してから売却したほうがお得なのです。

相続して得た不動産の場合は、贈与者や被相続人が所有していた期間がそのまま引き継がれます。
例えば、親が7年所有した不動産を相続直後に売却しても長期所有となります。

また、不動産に住んでいた本人が売却する場合は、10年超の長期所有の場合にさらなるメリットがあります。
それが、「マイホーム売却時の軽減税率の特例」です。
所有期間が10年を超える他一定の要件に当てはまれば、6千万円までは14.21%、6千万円を超える部分でも20.315%の税率となります。

ただし、この特例は、相続人の売却時には適用されません。
10年以上住んでいた不動産の売却利益が大きくなりそうな場合は、生前に本人が売却するのも節税の面では賢い選択でしょう。

□まとめ

今回は、益城町にお住まいの方に向けて、相続前後で不動産売却をするメリットをご紹介しました。
また、不動産売却でかかる譲渡所得税についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

「不動産売却を考えているけど、どのくらいの時間がかかるか知りたい」
「不動産売却が長くなる理由を知りたい」
このように、不動産売却にかかる時間が分からない方がいらっしゃると思います。
そこで今回は、不動産売却を完了するまでの時間や期間が長くなる理由をご紹介します。

□不動産を売却するまでにかかる時間はどのくらい？

ここでは、不動産会社に売却したいと言う連絡をしてから売買契約が完了するまでにかかった時間を割合の多い順にご紹介します。
最も多かった期間は、6ヶ月から9ヶ月間です。
その次に、3ヶ月から6ヶ月が同じくらいの割合でした。

比較的早く売却できた3ヶ月以内の人は、全体の15%ほどです。
反対に、1年から2年かかった人も同じくらいの割合でした。

売る側の人は、「できるだけ早く売りたい」と考えると思います。
しかし、不動産売却は思い通りに売却できないこともあります。
納得のいく期間で売却するためにはどのようなことに気をつければ良いのか以下でご紹介します。

□不動産売却の期間が長くなる理由をご紹介します

上記では、どのくらいの長さの期間で売却する場合が多いのかをご紹介しました。
不動産売却を短い期間で行いたいと考えている方が多いと思います。
そこでここでは、売却期間が長くなる理由をご紹介します。

＊売り出しの時期が悪い場合

不動産の売買にも、シーズンがあります。
就職や進学、転勤などで最も人が移動する春が最も売れやすいと言われています。
転勤は、秋にもあるのでこの時期もそうといえます。
これらの時期からずれてしまうと、売却まで時間がかかってしまう可能性があります。

＊物件のある地域

物件がある地域そのものに需要があるかどうかと言う問題があります。
駅から遠い、学校がないなど、不便すぎると売却まで時間がかかる場合があります。
また、同じ地域にさらに良い条件の不動産がある場合も売却期間が長くなってしまうかもしれません。

＊物件の価格が高い

販売価格が、相場と比較して高い場合に時間がかかってしまうことが多いです。
リフォームなどをしてその費用が販売価格に上乗せされる場合もあります。
しかし、中古物件の場合は、安く購入して自分の好みでリフォームしたい方も多いです。

□まとめ

今回は、不動産売却を完了するまでの時間をご紹介しました。
不動産売却にかかる期間は、6ヶ月から9ヶ月かかることが多いようです。
売却が長くなる要因としては、売り出し時期が悪かったり、人気のない地域だったりが原因のようです。
当社は、益城町を中心に不動産売却を行なっておりますので、ご相談ください。

「不動産売却を考えているけど確定申告をした方が良いのか気になる」
「不動産売却を行なった際に行う確定申告の書類に何が必要か知りたい」
このように思っておられる方がいらっしゃると思います。
そこで今回は、不動産売却を行う際に確定申告を行うべきなのかと、確定申告の際の必要書類についてご紹介します。

□不動産売却を行なった際は確定申告をした方が良い

確定申告に関して、普段から定期的に行うことは少ないのでとっつきにくいと感じる方は多いと思います。
また、会社員の方の場合は、普段の給料は会社が勝手に納税してくれるため手間はかかりません。
しかし、不動産を売却して利益が出た場合は、自ら確定申告をしなければなりません。

確定申告では、1月1日から12月31日までの間にあげた所得と、所得にかかる税金を計上します。
納める税額が決まったら、次の年の2月中旬から3月中旬の間で管轄の税務署に申告して税金を納める必要があります。
この期間を超過してしまった場合、無申告加算税と滞納税が課せられます。

無申告加算税は、納税額に対して50万円までは15%まで、50万円を超えた場合は20%が加えられてしまいます。
税務署からの調査を受ける前に自主的に、期限後申告した場合、納税額に対して5%を加えた金額になります。

□不動産売却の確定申告に必要な書類を紹介

上記では、不動産売却をして利益が出た際に確定申告を行わなければならないことをご紹介しました。
ここでは、確定申告をする際に必要な書類をご紹介します。

＊確定申告書B様式

こちらは、事業所得や給与所得などの所得の種類に関係なく、使用できる確定申告書のことです。
前の年から繰り越された損失額を本年分から差し引く場合もこの申告書を使用します。

＊分離課税用の申告書

不動産を売却して得た所得は、給与所得などの他の収入とは分けて課税する分離課税制度が利用されています。
そこで不動産所得を記入する用紙が分離課税用の申告書です。

＊譲渡所得の内訳書

売却不動産の場所や、売却額、売却経費、代金受け取り状況、購入額などを書く用紙です。
不動産を売却した後に、国税庁から郵送されます。

□まとめ

今回は、不動産売却を行う際に確定申告を行うべきなのかと、確定申告の際の必要書類についてご紹介しました。
不動産売却を行なった際は、確定申告を行いましょう。
その際に必要な書類には、確定申告書B様式、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書があります。
合志市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社までご相談ください。

「不動産の売却を考えているけど、住みながら売却したい」
「不動産売却をスムーズに行うためのコツを知りたい」
このようにお考えの方がいらっしゃると思います。
そこで今回は、不動産売却を住みながら行うメリットとスムーズに売却を進めるコツを熊本市の不動産業者がご紹介します。

□住みながら売却のメリットを紹介

不動産の売却を考えているけど、住みながら行いたいと考えている方は多いようです。
そこでここでは、住みながら売却するメリットをご説明します。

1つ目は、不動産を売却することで得たお金を住み替えの費用に当てられる点です。
現在の住宅に住みながら売却を済ませ、新しい家を探すことで、売却で得たお金を新しい住宅の資金にできます。
そのため、現在引っ越しをするのに十分なお金を持っていなくても、売却で自己資金を増やせます。

2つ目は、買主が内覧に来た際に魅力を伝えやすい点です。
中古の不動産を購入する人は、以前どんな人が住んでいたかを気にする場合が多いです。
住みながら売却をする場合、お客が内乱に訪れた際に自分の推したい箇所や機能を惜しみなく話せます。

また、買主との良好な関係が築きやすいです。
買主は、複数の不動産を比較している可能性が高いので、売主との関係性も選ぶ上での重要な要素となるでしょう。
家具や小物も設置されているので、実際に住んだ際のイメージも持たせやすいです。

□住みながらスムーズに家を売る4つのコツを紹介

ここからは、スムーズに売却するコツをご紹介します。

1つ目は、売却する不動産の印象を良くすることです。
内覧を行う際には、できるだけ綺麗にして好印象を持たれるようにすることをおすすめします。

2つ目は、土日は内乱のために予定を空けておくことです。
内覧を希望される曜日は、土日が多いです。
不動産の良さをアピールする機会を逃さないようにしましょう。

3つ目は、内覧者用の資料を準備しておくことです。
内覧だけでは全てを把握しきれません。
家に帰ってからも検討してもらえるように使用を準備しておくことをおすすめします。

4つ目は、換気を行なっておくことです。
掃除をしておくのは良く見せるために当然ですが、匂いも重要です。
そのため換気しておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却を住みながら行うメリットとスムーズに売却を進めるコツを熊本市の不動産業者がご紹介しました。
住みながら不動産売却を行うと、売却で得た資金を引越しの資金にできたり、内覧時に魅力を伝えやすかったりします。
当社は、不動産の仲介を行なっております。
不動産の売却をお考えの方はご相談ください。

不動産売却を考えておられる方がいらっしゃると思います。
せっかく売るならできるだけ高く売りたいですよね。
しかし、不動産を売却することは人生でそこまで多くありません。
不動産を高額で売却するにはコツがあります。
そこで今回は、不動産を高爆で売却するためのコツや失敗しないためのポイントをご紹介します。

□高く売却するコツを紹介

不動産を売却するなら、可能な限り高額で売却したいですよね。
高額で売却するには、いくつかのコツがあります。
ここでは、3つのコツをご紹介します。

＊内覧には気合を入れる

住宅に住みながら売却を行う場合は、購入を検討している人が内覧を行います。
不動産売却を高額で行いたい場合は、この内覧がとても重要です。
生活感を出すこともある程度重要ですが、掃除していない乱雑な部屋を見せてしまうと、印象が悪いです。
実際に、内覧の印象が悪く、購入希望者を逃してしまっている人もいます。

＊補修やリフォームの履歴を説明できるようにしておく

中古の不動産を購入する際に気になる点は、その不動産の状態でしょう。
特に、建ってからの年数がある程度経っている不動産は、瑕疵担保責任には
ならないようなことでも、補修や修繕がどの程度必要になるのかを考えながら選んでいる人もいます。
そのため、補修やリフォームを行った経歴があるなら、内容や履歴を説明できるようにしておくことをおすすめします。
価格に納得してもらうためには重要です。

＊可能な限り日当たりをよくしておく

住宅を選ぶ際に日当たりを気にする人は多いです。
同価格で同じ条件の不動産の場合、日当たりの良い物件と悪い物件では、日当たりの良い物件を選ぶでしょう。
どうしても悪くなってしまうのは仕方ないですが、庭に植っている木が影を作ってしまう場合は、日当たりの良い部屋の印象を与えられるようにしておくことをおすすめします。

□売却を失敗しないためのポイントを紹介してください。

不動産売却を失敗しないためのポイントは、訪問査定で正確に査定額を把握することです。
不動産会社の担当者が、不動産を訪問して査定します。
データだけでは分からない点を、プロの目で見つけられるので、査定結果を正確にしれます。
そのため、売却でもったいない思いをすることもなくなるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産を高額で売却するためのコツや失敗しないためのポイントをご紹介しました。
高額で売却するためには、内覧に気合いを入れることや補修をしておくことが重要です。
当社では、不動産売却を行なっております。
合志市で不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ当社までご相談ください。

「不動産売却を考えているけど、トラブルを起こしたくない」
「不動産売却でトラブルが起こった場合の対処方法を知りたい」
このように考えておられる方は多いです。
そこで今回は、不動産売却を行う際に起こりうるトラブルとそれらへの対処方法をご紹介します。

□不動産売却をスムーズに行うために最低限の流れをご紹介します

売却の流れを大まかに知っておくことは、スムーズに売却を進めるために重要です。
流れを知らなかった場合、買主とのトラブルの原因になるかもしれません。
そこで、不動産売却の流れを大まかにご紹介します。

初めに、不動産売却をする際の希望をまとめます。
「大きな家に引っ越したい」「仕事で転勤になった」などの理由をはっきりさせることで、売却価格や時期の目処を立てられます。
次に、不動産会社を探しです。
不動産会社がトラブルの原因になることもあるので慎重に進めることをおすすめします。

そして、不動産会社が決まったら、仲介を依頼して契約を行います。
契約にも種類があるので相談をして決めることをおすすめします。
不動産会社との契約が決まると、売り出し価格を設定し、購入希望者からの問い合わせがあった場合は交渉を進めます。
話がまとまったら、売却完了となります。

□不動産売却で起こりやすいトラブルとトラブルが起きた際の対処法

＊口頭の約束と売買契約書の内容が違う

不動産会社との話し合いの際に、口頭で提示された条件と、契約書の内容が違うというトラブルがあります。
不利な条件が提示されることがあるので、契約書を交わす前に確認しておく必要があります。

対策としては、口約束は証拠がないので書面上で行うと良いでしょう。

＊契約のキャンセル

買主との間でよくあるトラブルが、同意された契約をキャンセルされたというものです。
もし、書面上で契約を交わしている場合は、違約金を請求できるので覚えておくことをおすすめします。
そのため、対策としては口頭で契約を交わさないようにすることが重要です。

＊登記簿上の土地と差異があった

登記簿上で書かれていることと、実際の土地に差異があったというトラブルです。
近隣の建物や境界が、書面上と実際で異なると、契約が進みません。
こうならないためにも、実際と差異のない記載をする必要があります。

□まとめ

今回は、不動産売却を行う際に起こりうるトラブルとそれらへの対処方法をご紹介しました。
トラブルとしては、高等の約束と契約書の内容が違う、契約をキャンセルされたなどがありました。
しっかりと書面上でやりとりすることをおすすめします。
当社は、熊本市を中心に不動産の仲介を行なっているので、ぜひご相談ください。

熊本市で不動産売却を考えておられる方で、査定について知りたいと思っている方はいらっしゃいませんか。
不動産の査定では、さまざまなポイントから見られます。
そこで今回は、不動産の査定で見られるポイントや査定を依頼する際に伝えるべきことをご紹介します。

□不動産査定で見られるポイントを紹介

不動産売却を考えている方は、どのような観点から査定されているのか知りたいと思います。
正確な査定額を算出するためには、査定する建物と比較対象になる物件を比べて査定額を調整します。
また、過去の取引事例と調べたい不動産の違いを評価して加味されます。
過去の事例と比較したときに、評点が高ければ高いほど価格は値上げされ、低ければ価格は下がります。

以下は、不動産を査定する場合に、一般的に見られるポイントです。

・築年数
・立地
・面積
・耐震性
・周辺環境

築年数は、不動産が古ければ古いほど価格が下がります。
立地は、建っているエリアや最寄り駅、路線、最寄駅からの距離などによって価格が変動します。
面積は、他の条件が同じ場合、広ければ広いほど価格が上昇します。
耐震性に関しては、2000年より後に建てられた物件は、新耐震基準を満たしているため、加点されます。

周辺環境の観点では、振動や騒音といった外部環境の点から見られます。
道路の幅や、建てる際に法律上制限されることがないかどうかも確認されます。
また、周辺の施設や学校区も確認されることもあるので覚えておいた方がよいでしょう。

□査定依頼時に伝えると良いことを紹介

上記では、査定の際に見られるポイントをご紹介しました。
ここではさらに、知っておいた方が良いことをご紹介します。

＊希望を伝える

査定時にも、希望を伝えることは重要です。
いつまでに売るか、いくらで売るか、連絡手段をどうするかなどを話しておくことをおすすめします。

＊セールスポイント

どんな不動産であっても、その不動産ならではのセールスポイントがあるので、しっかりと伝えるとより良いかもしれません。
価値があることを伝えられれば、査定額が上がる可能性も見込めます。

□まとめ

今回は、不動産の査定で見られるポイントや査定を依頼する際に伝えるべきことをご紹介しました。
不動産の査定をする際は、築年数や立地、面積、耐震性などがポイントとなります。
査定時には、希望や抱えている不動産のセールスポイントなどを伝えられるとなお良いです。
今回の記事で、不動産売却をうまく進めていただければ幸いです。

合志市にお住まいの方の中で、
「不動産売却を検討しているが、細かいことはよくわからない」
「不動産売却の際に電気ガス水道はいつ解除すればよいのだろう」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、電気ガス水道の解約のタイミングと手続きについてご紹介します。

□電気ガス水道を解約するタイミングをご紹介！

まずは電気です。
電気を解約するタイミングは、物件の引き渡し直前がおすすめです。
不動産の売却中に電気が使えないと、内見時に明かりがないというマイナスイメージを与える恐れがあります。
購入希望者に不便な思いをさせないよう、照明はいつでも利用できる状態にしておきましょう。

そのため、照明器具も外さずにつけておくのがおすすめです。
また、夏または冬は冷暖房を使えるようにしておくと、購入希望者のイメージ向上につながる可能性があります。

次に水道です。
水道を解約するタイミングも、物件の引き渡し直前が良いでしょう。
というのも、不動産売却の最中は意外と汚れがたまりやすく、定期的に掃除する必要があります。
さらに売買契約が成立した後も、引き渡し前に購入者が清掃で訪れることがあるでしょう。

その際に水が使えないとなると非常に不便なので、水道は常に使用できるようにしましょう。
また、水道を長期間使用せず放置すると、下水の臭いが上まで届くことがあります。
悪臭防止のため定期的に水を流すと良いでしょう。

最後にガスです。
ガスは内見に影響はないため、不動産売却の開始時点で解約して大丈夫です。
ご自身の転居がお済みになりましたら、解約手続きをしてください。

□電気ガス水道の解約手続きについてご紹介！

まずは電気の解約手続きです。
電気の解約手続きは、契約している電力会社に電話やホームページ経由で解約を申し込むだけで済む場合が多いです。
電気のメーターはその場にいなくても操作できるため、解約日までにブレーカーを落としておけば立ち会うことなく解約できます。

次は水道の解約手続きです。
水道の解約手続きも、基本的には電気の解約と同様です。
お住まいの地域の水道局に連絡し、解約の申し込みと解約日を指定するだけで、水道局が停止手続きを行ってくれます。
ただし、解約日までの料金精算を当日したいという場合は立ち会うのも可能です。

最後にガスの解約手続きです。
ガスは3つの中でも最も解約手続きが簡単です。
立ち合いも原則なく、電話やホームページでガス会社に解約を申請するだけで自動的に解約されます。

□まとめ

今回は、合志市にお住まいの方に向けて、不動産売却の際の電気ガス水道の解約のタイミングについてご紹介しました。
また、電気ガス水道の解約手続きについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

熊本市にお住まいの方の中で、
「不動産売却を考えているが、何から始めれば良いかわからない」
「不動産売却にかかる諸費用が知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産売却にかかる諸費用についてご紹介します。
また、税金を安く抑えるコツもご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

□不動産売却にかかる諸費用をご紹介！

1つ目が、仲介手数料です。
不動産の売買契約が成立した際に不動産会社に支払います。
手数料は、宅地建物取引業法という法律によって不動産の価格ごとに上限が決められています。
400万円を超える物件については、「取引価格×3%＋6万円」（消費税別）で計算できるのでぜひ算出してみてください。

2つ目が、登記や住宅ローンの関連費用、印紙代です。
売却したい物件をローンで購入している場合、物件は金融機関の担保として抵当権が設定されています。
残りのローンを売却によって一括返済することになるため、買主の引渡し前にその抵当権を抹消する必要があります。
その抵当権の抹消登記にも費用がかかるのです。

また、抹消登記を依頼する司法書士へ1万円程度支払う必要がある他、住宅ローンを完済する際に繰上返済の手数料がかかる場合もあります。
金融機関によってもルールが変わってくるので、借入先に確認しておきましょう。
さらに、売買契約書に貼る収入印紙代も必要です。

3つ目が、引っ越し代です。
物件の売却後に新居に住み替えるための引越し費用も必要です。
引越し先が未完成の場合は、仮住まいの先への引越し代や家賃等も考慮しましょう。

□不動産売却時にかかる税金を安く抑えるコツを紹介！

実は、不動産売却の際にかかる税金に対して、一定の条件をクリアすれば負担が軽減する特例があるのです。
まずは、3000万円特別控除です。
家を売却して利益が出た場合に、譲渡所得から3000万円まで免除されるという特例です。
つまり、不動産売却の利益が3000万円以下であれば税金が無料となるのです。

ただし、この特例を受けるには、「物件に住まなくなってから3年以内に売る」、「不動産の売却以前に他の土地活用をして利益を得ていない」などの条件をクリアする必要があります。
他にもいくつかの条件があるので、ご自身に当てはまるか確認してみてください。

次に、10年超所有軽減税率の特例です。
不動産を所有して10年以上経っている場合は、3000万円特別控除と併用して軽減税率の特例が使えます。
ただし、この制度で控除を受けると、「特定居住用財産の買い換え特例」は適応されなくなるため注意しましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却にかかる諸費用についてご紹介しました。
また、売却時にかかる税金を安く抑えるコツについてもご紹介しました。
この記事をきっかけに不動産売却に興味を持たれた方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

熊本市にお住まいの方の中で、
「不動産売却を考えているが何から始めれば良いかわからない」
「不動産売却にかかる手数料が知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、不動産を売却する際にかかる手数料についてご紹介します。
また、費用を抑える方法もご紹介するので参考にしてみてください。

□不動産売却でかかる費用をご紹介！

不動産を売却する際は、仲介手数料に加えて印紙税、譲渡所得税、住民税など様々な費用がかかりますが、費用の大半を占めるのは仲介手数料です。
また、不動産を売却しやすくするためのハウスクリーニングの費用や売れるまでの維持費も費用となります。
例として、2800万円で不動産を売却した場合、合計で100万円程度の費用がかかることになるでしょう。

□不動産売却にかかる費用を抑えるためのポイントをご紹介！

1つ目が、控除を利用して費用を抑えることです。
不動産の売却時に発生する税金を抑えるために控除を利用すると良いでしょう。

例えば、居住用財産の3000万円控除というものがあります。
居住用財産を売却して利益が発生した場合、その利益から最高3000万円まで控除できるという特例です。
この控除が適応されると、売却額が最大3000万円まで免除されるのです。
つまり、利益が3000万円以下であれば所得税や住民税が無料になります。

ただし、売却した物件が住居用でなくてはならないなどの条件がありますので、ご自身の不動産が適応されるか確認してみてください。
その他いろいろな控除がありますが、家を売却した理由や不動産の状態などにより適応できる控除が異なるので、各控除の条件を確認しておきましょう。

2つめが、ハウスクリーニング費用を抑えることです。
ハウスクリーニングを同じ会社に同時に依頼することによって料金を下げてもらうように交渉するのもおすすめです。
次に住む家が中古物件の場合、多くの方は新居にもハウスクリーニングを利用するでしょう。
そこで、売却する不動産と次に住む物件で同一のクリーニング業者に依頼し、安くしてもらえないか交渉をするのです。

業者によって対応は異なる一概には言えませんが、交渉の余地はあるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産を売却するときにかかる手数料についてご紹介しました。
また、不動産売却にかかる費用を抑える方法について、控除やハウスクリーニングのポイントをご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

熊本市で不動産売却をお考えの方がいらっしゃると思います。
しかし、不動産を売却することは少ないので、知らないことが多いかもしれません。
不動産売却には任意売却などの種類があり、それぞれに違いがあります。
そこで今回は、不動産売却の種類の違いや検討すべきケースについてご紹介します。

□不動産売却方法のそれぞれの違いを紹介

不動産売却の種類には、「一般売却」「任意売却」「競売」があります。
これらは、売却理由や不動産を所持している方の状況により売却方法は異なります。
ここでは、それぞれの売却方法をご説明します。

＊一般売却

こちらは、不動産の買い替えや相続、転勤する場合などの、所有者の意思で不動産を売却する際の方法です。
一般売却を行う場合は、基本的に不動産会社に依頼します。
不動産会社と話し合いながら、価格や売却時期を自由に設定します。

＊任意売却

こちらは、住宅ローンを支払うことが困難になった際に、ローンの借入した金融機関の同意を得て、任意で売却することです。
任意売却後でも借金が残った場合、債権者と協議した上で、債務者が破綻しない範囲で分割返済できる可能性があります。

＊競売

こちらは、住宅ローンの支払いが滞った場合に、債権者である金融機関が担保としていた不動産を、裁判所を通すことで強制的に売却する方法です。
ローン支払えなくなった場合、金融機関は抵当権を元に裁判所に競売の申し立てをできます。

□任意売却を検討すべき5つのケースを紹介

ここでは上記でご紹介した、「任意売却」についてさらに詳しくご紹介します。
上記では、「任意売却は住宅ローンを返せなくなった際に借入した金融機関に同意をもらって売却をするもの」とご紹介しました。
このほかにも、任意売却を検討するべき場合があります。
それは以下の通りです。

・喪失予告が届いた
・住宅ローンを払える目処が立たない
・住宅の資産が下がっているのに高額なローンが残っている
・離婚時に住まいを処分したいとき
・裁判所から競売開始通知書が届いた

これらの可能性がある場合は、任意売却を行う可能性を考えておいた方が良いでしょう。
また、できるだけ早く相談することをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却の種類の違いや検討すべきケースについてご紹介しました。
不動産売却には、一般売却や任意売却、競売があります。
任意売却をする場合は、喪失予告が届く場合や住宅ローンが払えない場合などです。
不動産売却でお悩みの方は、ぜひ当社までご相談ください。

「不動産売却を考えているけど耐用年数ってどのくらいか知りたい」
「劣化対策等級って不動産売却する際に関係あるのか知りたい」
このような悩みを持っておられる方がいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における3つの耐用年数と売却する際の住宅の判断材料をご説明します。

□不動産売却における3つの耐用年数を紹介

不動産は、年数が経つと劣化してしまい、資産価値が年々低下してしまいます。
資産価値がどのくらいのペースで低下してしまうかは、各不動産の耐用年数に応じて異なります。
所有している不動産の価値がなくなっても住めなくなるわけではないです。
耐用年数を決める方法は、3つあります

1つ目は、物理的耐用年数です。
これは、建物の劣化により使用できなくなるまでの年数のことです。
使用されている材質の品質や構造物の仕組みを維持できる期間のことです。
使用できなくなるまでの期間のため、使い方が悪かった場合は耐用年数が短くなります。

物理的耐用年数が用いられるものは、テレビや冷蔵庫などの家電製品です。
これらは、耐用年数をすぎてしまうと、全ての機能が十分に使えなくなります。

2つ目は、法定耐用年数です
これは、価値を公平に出すために国が設定した期間のことです。
法的耐用年数を経過したからといって使えなくなるわけではないです。
建物を所有している人に課される固定資産税を算出する場合、公平にしなければなりません。
そのため、不動産の価値を算出する場合に使われます。

3つ目は、経済的耐用年数です。
こちらは、不動産自体の価値がなくなるまでの期間のことです。
物理的耐用年数は、モノの価値がなくなるまでの年数ですが、経済的耐用年数は、モノの価値がなくなるまでの耐用年数です。
そのため、耐用年数を過ぎた場合でも、使用できます。

□住宅を売却する際の判定材料をご紹介

劣化対策等級と言うものがあります。
これは、3等級に分けられています。
どのレベルの品質で建築されたのか、その後のメンテナンスはしっかり行われているか、それらの履歴を残しているかなどの基準で分けられます。
そのため、劣化対策等級を判断材料として不動産売却を考えてみると良いでしょう。

□まとめ

今回は、3つの耐用年数と売却する際の住宅の判断材料をご説明しました。
耐用年数には、「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」があります。
また、住宅を判断する際は、劣化対策等級を見て判断すると良いでしょう。
当社では、合志市で不動産売却を行っております。
不動産売却をお考えの方はご相談ください。

熊本市にお住まいの方の中で、共有名義の不動産を売却したいとお考えの方はいらっしゃいませんか。
共有名義の不動産は単独名義のものと比べて手続きが大変そうでなかなか売却まで踏み切れないという方は少なくありません。
そこで今回は、共有名義の不動産を売却する方法についてご紹介します。

□不動産の共有名義の基本をご紹介！

そもそも共有名義とは具体的にどのような状況なのでしょうか。
共有名義とは、複数人で1つの土地の所有権を共有していることを言います。
反対に、不動産を1人で所有する場合を単独名義と言います。
例えば、ご夫婦で不動産を購入する際に夫と妻が別々にローンを組むと、両者が共有名義の契約と判断されます。

持ち分のある共有者は相続の割合に関わらず、不動産所有者としての権利を所有します。
また、不動産そのものは単独名義でも共有名義でも同一の価値となります。
ただし、共有名義の不動産は手順を誤ると予想以上の出費が発生する恐れがあります。
そのためより正確な手続きが求められたり手順や注意点が増えたりと単独名義よりも作業が少々大変になる可能性があります。

また、売却の際には共有名義人全員に同意を取らなければなりません。
そのため、共有者同士で話し合う際に、後々関係者間の関係が悪化しないように対応には十分注意しましょう。

□共有名義の不動産を売却する方法をご紹介！

1つ目が、その他の持ち分所有者と話し合って許可をもらう方法です。
先ほどもご紹介しましたが、共有名義の不動産の売却時には必ず共有名義人全員から許可を取らなければなりません。
1番に思いつく方法ですが、共有者の中に1人でも反対者がいると売却に進めないため、ご家族や関係者同士でよく話し合ってみてください。

2つ目が、自分が割り振られた持ち分のみを売却する方法です。
共有持ち分のうち自分の持ち分だけ売却する場合は他の共有持ち分者の許可が必要ありません。
ただし、建物の一部分のみを売りに出すのは難しいため、不動産が土地のみの場合に使える限定的な方法ではあります。
また、自分の持ち分のみを売り出しても買い手が付きにくい恐れがあります。

3つ目が、ご自身の単独名義にする方法です。
その他の持ち分を買い取って単独名義になるのも一つの手でしょう。
そうすることで手続きも比較的単純になり、売却も自由になります。

□まとめ

今回は、不動産の共有名義の基本情報をご紹介しました。
また、共有名義の不動産を売却する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

相続してから売却が成立するまでは多くのステップありますが、かかる税金の全体図について不安はありませんか。
基礎知識を抑えることで、納税忘れや準備忘れを防止できます。
今回は相続した不動産を売却する際に必要な税金についてご紹介します。

□相続した不動産を売却したい！売却時にかかる税金5つを解説します

不動産を売却する際に、覚えて頂きたい税は5つです。
思ったより多くて驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
1つ1つの名称と内容を確認しましょう。

1つ目は、登録免許税といって登記の手続きの際に課税されるものです。
相続の際には、登記上の所有者の名義の書き換えが必須です。

2つ目は、印紙税という書類に貼り付ける収入印紙に支払うものです。
収入印紙は郵便局などで購入して契約書などに貼り付けます。

3つ目は、譲渡所得税というもので売却による利益にかかる所得税です。
30パーセントの税率が、5年以上不動産を所有することで15パーセントに下がります。

4つ目は、住民税で、譲渡所得税と同じく売却による利益にかかります。
9パーセントの税率が、5年以上所有することで5パーセントに下がります。

5つ目は、東日本大震災のための復興特別所得税といいます。
2037年まで所得税にプラスされる仕組みとなっていて、利益の0.63パーセント、5年以上所有すれば利益の0.315パーセントが加算されます。

□譲渡所得で利益がある場合は確定申告が必要なことに注意してください！

売却によって利益を得たら確定申告が必要であることも必ず覚えておいてください。
給与と違って、個人的に不動産を売却することで得た利益に関しては個人で確定申告をする必要があります。
注意する点は、特例などで差し引く前の金額で利益が出ていれば必要となることです。
手続きを忘れるとペナルティを支払う必要があることにも留意してくださいね。

確定申告は、税務署や役所の窓口だけでなくインターネット上でも受け付けています。
出向く時間のない方はインターネットの利用をおすすめします。
必要な書類や計算などは事前に準備すると安心です。

□まとめ

相続した不動産売却すると5つの税がかかること、確定申告が必要な場合があることについて解説しました。
お支払いやご準備にお忘れのないようにお気を付けください。
相続した不動産は自分の管理が行き届かない場合には売却するのがおすすめです。
熊本市で不動産売却を行う際に、公的な手続きや税金のコストに関して心配なことがございましたらお気軽にご相談ください。

不動産は売却するのにも、実は様々な費用がかかることをご存じですか。
覚えておきたい税金は4つあります。
中でも印紙税は契約の途中で登場してくるもので収入印紙なるものを入手する必要があります。
今回は、熊本市で不動産売却をお考えの方に向けて印紙税の基礎知識をご説明します。

□印紙税とは何か知っていますか？なぜ印紙税が必要なのかについても解説します

印紙税とは、売買など経済取引の際の契約書や受領証などの文書に課税されるものです。
印紙税のかかる文書を課税文書といいます。
課税文書は20種類と法律で定められており、文書ごとに納税額も異なります。
納め方としては、金額分の収入印紙を当該文書に貼り付けます。

印紙税を納めるのには、主に2つ理由があります。

1つ目の理由は、経済取引で課税文書を作成する時には発生する利益が必ずあるからです。

2つ目の理由は、印紙の貼り付けによって当該経済取引が明確化されることで、取引の安定性が担保されるからです。
課税文書は取引があったことを示す重要な証拠になります。
不動産を売却する時にも、法律に該当する受領書や契約書などに印紙税がかかります。

□印紙税は誰が払うのかについてご存じですか？入手方法についても解説します

不動産の売買の契約書にかかる印紙税を誰が払うかについては法律で規定されていません。
つまり、誰が印紙税を納めても問題なく、個別の契約書の記載に従うことになります。
通常の契約書では、売り手と買い手が同じように印紙税を払うという取り決めになっていることが多いです。

実務では、各自の書類にかかる印紙税をそれぞれ納めるというのが一般的です。

また、貼り付ける収入印紙の入手方法はいくつもあることをご存じですか。
中でも不動産売却をする時におすすめの収入印紙の入手方法は次の３通りです。

1つ目は、郵便局で購入する方法です。
2つ目は、法務局で購入する方法です。
3つ目は、収入印紙売りさばき所で購入する方法です。

コンビニエンスストアでは200円と少額のものしか取り扱いがないため、金額の大きい印紙税の購入場所には不向きです。

□まとめ

今回は印紙税についてご紹介しました。
不動産売却の手続きには複数の文書が発行され、課税文書であれば印紙税がかかります。
印紙税のことも頭に入れたうえで不動産売却に臨むと、手続きもスムーズに行えるのではないでしょうか。
熊本市で売却にかかる税金や費用に関して分からない点があればお気軽にご相談ください。

不動産を売却したくても住宅ローンが残っているからと諦めている方はいらっしゃいませんか。
実は、住宅ローンが残っているからといって売却を諦めるのはまだ早いかもしれません。
今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却について解説します。

□住宅ローンが残っていても完済できれば売却は可能です！

現状で住宅ローンが残っている方も、住宅ローンを完済して不動産の抵当権を排除すれば売却が可能になります。
まず、完済の目処が立つかの現状把握から始めましょう。

現状の整理といっても具体的に何をすればよいか分からない方も多いのではないでしょうか。
具体的には下記の３ステップで行うのがおすすめです。

・残っている住宅ローンの金額を調べる。
・不動産会社に売りたい不動産がいくらで売れるのかを査定してもらう。
・売却で得たお金を残りの住宅ローンに充てて完済できるかを調べる。

□住宅ローンが残っている時の注意点をご紹介します

住宅ローンが残っている家を売却する時に気を付けるべき3つのポイントを解説します。
残りの住宅ローンを完済できるだけの売却金を得るためには何に気を付けるべきか気になりますよね。

1つ目は、売却活動を任せる不動産会社選びに気を付けましょう。
各会社のもつ強みもバラバラである上に、各会社の出す査定結果も異なります。
よく比較検討し、自分のニーズに最適な会社を見つけましょう。

2つ目には、住み替えをご検討の方は、売却と購入のタイミングについてもよく検討する必要があります。

先に売却することには、住宅ローンの返済計画と新居購入の予算計画を立てやすいという大きなメリットがありますが、手放してから新居を入手するまで仮住まいを探す必要があります。
不要な出費や生活に困らないためにも、売却と購入を同時に進め、2つのタイミングをなるべく合わせるのがおすすめです。

3つ目に、国税庁の定める特例について事前に必ずチェックすることです。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、特例が適用されるケースがあります。
認定されると税金の優遇や控除が受けられるため、積極的な活用をおすすめします。
具体的な特例として下記のものがあります。

＊具体的な特例とは

1つ目は、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
売却金が住宅ローンの残額を下回る方はこちらをチェックしてください。

2つ目は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。
売却金が住宅ローンの残額を上回る方はこちらをチェックしてください。

特例を利用するためには売却金以外にも複数の条件を満たす必要があります。
各特例の条件が自分に当てはまるかについて良く確認してみてくださいね。

□まとめ

このように、住宅ローンが残っているからといって売却を諦める必要はありません。
案外、査定してみれば現実的に売却可能なケースもあります。
いくつかの注意点に気を付ければ、納得のいく不動産売却も成功させられます。
熊本市で不動産売却について気になることがございましたらお気軽にご相談ください。

熊本市で時間的な制約などもあって、なかなか不動産売却が手につかないという方はいらっしゃいませんか。
また、初めて不動産売却をする方は全く方法も分からず不安ですよね。
そんな方には売却を委任するという選択もありますよ。
今回は不動産売却の委任に関する基礎知識と委任契約における注意点を解説します。

□委任契約についてご存知ですか？委任が必要な具体例もご紹介します！

不動産の所有者は、不動産売却を代理人に委任できます。
代理人は所有者の名の下で売却に関する手続きを行うことになります。
つまり、委任状にある範囲内で代理人がした行為は所有者がした行為とみなされます。

不動産売却において委任が必要となる具体例は一般的に下記の5つです。
是非、参考にしてみてください。

1つ目は、所有者から売却する不動産が離れており手続きや売却活動が難しい場合です。
2つ目は、所有者がご高齢の方であり手続きや売却活動をするのが難しい場合です。
3つ目は、所有者に不動産売却に割ける時間的余裕がない場合です。

4つ目は、所有者が複数人の場合です。
5つ目は、所有者が未成年の方の場合です。

□委任契約をする際には2つの注意点に気を付けてください

1つ目は、あなたが必ず信頼のおける人を代理人として選ぶことです。
金額的なリスクも大きい不動産売却の委任です。
代理人を正しく選ばなければ、あなたに取り返しのつかない損害が生じることになりかねません。
慎重に考えて代理人を決めてくださいね。

代理人候補としては、利害の一致する親族や、弁護士や司法書士などの法律家を選出するのが一般的です。

2つ目は、所有者と代理人がいつでも連絡を取り合えるようにしておくことです。
委任状の内容にない手続きを行うには、代理人の方は所有者の方に毎回承認を得る必要があります。
情報交換や進捗確認なども、不安や不満のない不動産売却を成功させるには大切です。

スムーズに代理人の方が手続きを行えるよう、思いがけない方向に売却が進まないように、所有者と代理人の間の密接なコミュニケーションに心がけることをおすすめします。

□まとめ

今回は不動産売却での委任制度についてご紹介しました。
様々な理由により自分で不動産売却を進めることは難しい場合も多く考えられます。
何かとトラブル等の不安も大きいかと思いますが、注意点に気を付けて準備を万全に行えば得られる利益も大きいです。
当社にご相談頂ければ、お客様の事情を聞いた上で専門家が全力でサポートいたします。

不動産会社を信頼してよいか悩む要素の中に、仲介手数料のこともあるのではないでしょうか。
初めてのことだとなおさら疑心暗鬼になってしまいますよね。
実は、仲介手数料は自分で簡単に計算できます。
今回は仲介手数料がいくらかかるのかについて解説いたします。

□仲介手数料はいくらかかる？不安な場合は自分で計算してみましょう！

仲介手数料を多くとられて騙されないか不安な方も多いのではないでしょうか。
宅建業法という法律が上限を定めていますのでご安心ください。
不動産会社は一般的に上限額をお客様に請求しています。

仲介手数料を算出できる式は意外と単純なので是非チェックしてみて下さい。
売却金額によって計算式が変わります。

まず、売却金額が200万円以下の場合は売却金額の5パーセントが上限です。
次に、売却金額が200万円を超えて400万円以下の場合は売却金額の4パーセントに2万円を足して下さい。
最後に、売却金額が400万円を超える場合は売却金額の3パーセントに6万円を足して下さい。

注意点は、いずれの計算式でも算出されるのは税抜き価格です。
請求される額はプラスで10パーセントの消費税がかかることに留意して下さいね。

また計算式に売却金を含むため、仲介手数料は不動産がいくらで売れるかを事前に知らなければ目安を算出できません。
査定を受けて売却する不動産の相場価格を把握しておくと、仲介手数料にかかる費用も分かるようになります。

□仲介手数料を支払うタイミングとその方法を解説します！

不動産会社に仲介手数料を支払うのは売買契約締結時に半分、決済時に半分というのが基本となっています。
仲介手数料は買主様から得られるお金から支払います。
具体的には、売買契約締結時には手付金から、決済時には残金から支払います。

支払方法については、今までは現金または銀行振込がスタンダードでした。
近年では、QRコード決済が可能な会社もございますのでご希望の場合は事前に確かめておくのが良いですよ。
クレジットカード決済はできない会社がほとんどになっていますので、そのつもりでいると安心です。
銀行振込の場合には手数料が発生することも注意しておきましょう。

□まとめ

今回は仲介手数料がいくらかかるのかについてご紹介しました。
法律によって、不動産会社は不当に高額な金額を請求できません。
計算式も定められていて透明性は担保されていますのでご安心ください。
ただし、査定金額が分からなければ仲介手数料も算出できません。
相場を知るためだけでも構いませんのでお気軽にお問い合わせください。

熊本市で不動産売却を行うとき、不動産会社と結ぶ契約に不安を抱く方はいらっしゃいませんか。
形態も1つではないこともご存知でしょうか。
不動産売却は初めての方がほとんどで、何が自分にとって良いか分からないのが当然です。
今回は、不動産会社と結ぶ媒介契約について解説します。

□不動産会社と結ぶ契約の3種類の相違点を解説します！

不動産売却をするときの不動産会社との間で結ぶ契約の種類をご存知ですか。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といって3つも形態があります。
それぞれは一体何が違うのでしょうか。

専任と付く契約は1社との間で契約するのが原則です。
違反した場合はペナルティが発生します。
反対に、一般媒介契約を結ぶ場合には何社と契約しても構いませんよ。

専属専任媒介契約は、売主様はご自分での売却活動が契約上禁止されます。
その代わりに不動産会社は週1回以上で売却活動を報告し、契約成立後5日以内に不動産会社のみが閲覧できるレインズという検索システムに登録しなければならないことになっています。

専任媒介契約は、売主様がご自分で売却まで達成されるとそこまでの費用が契約先の会社から請求されることになります。
不動産会社の報告義務は2週に1回以上で、レインズへの登録義務は契約成立後7日以内です。

一般媒介契約は、売主様もご自由に売却活動を行えます。
不動産会社は報告義務もレインズへの登録義務も負いません。

□媒介契約を結ぶ際の注意点を紹介します！

ここからは不動産会社と契約を結ぶ際に気を付けていただきたいポイントを紹介します。

まず1つ目は、契約を解約する際の条件を事前にチェックしておくことです。
特に専任契約の2つは途中解約を申込む際に期間的な余裕を持つ必要があることに留意しましょう。
解約するのに何個かハードルがあるため、それらを入念にチェックして納得した上で契約必要があります。
解約までの費用がどうなるのかについても確認しておきましょう。

2つ目は、売却が成功しなかった場合を事前に想定して備えておくことです。
専任と付く契約でも売れ残ってしまった場合には、一般媒介契約に移行するのもおすすめします。

□まとめ

今回は不動産売却の際に結ぶ、媒介契約の種類についてご紹介しました。
媒介契約それぞれにはメリットもデメリットもあります。
お客様のニーズや売却したい不動産にあう契約を結ぶために各契約を比較検討してみてくださいね。
なにか不動産会社との契約に関してご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。

熊本市でご家族の認知症が不動産売却に関する心配の種となっている方はいませんか。
高齢化の進展に伴って、不動産をお持ちの方はご高齢の方が多くなっているのが現状です。
法的な手続きなど何かとお悩みが尽きないのではないしょうか。
今回は、認知症の方が不動産売却をする際のポイントをご紹介します。

□認知症の方の不動産は基本的には売買できません！

認知症の方は基本的に契約を結べません。
契約を結ぶことで生じる法律効果を認識できるだけの判断能力がなければ、有効な契約が結べないということです。
判断能力の欠如が認められると、後からでも契約は無効となります。
不動産の売却においてもご自身では契約できません。

例外として、認知症の症状が軽度で判断能力も明らかにある場合には、単独でも有効な売買契約を結べます。

委任と混同しがちですが、代理人の選出にも正しい判断能力が必要です。
したがって、判断能力が欠如している認知症の方がご自身でした委任契約も無効となります。
認知症の方が不動産売買をする際には委任とは異なる方法で進める必要があると言えるでしょう。

□成年後見制度であれば認知症の方も不動産を売却できます！

成年後見制度とは、判断能力が不十分な方が援助者のサポートを受けて財産に関する有効な手続きをするという制度です。
認知症のほかにも、精神障害や知的障害を抱えた方々もこの制度を適用します。
成年後見制度による援助者のサポートがあれば認知症の方も不動産の売却ができます。

成年後見制度は任意後見制度と法定後見制度という２つに分けられます。
任意後見制度とは、本人に判断能力のあるうちにあらかじめ後見人を選出しておくものです。
法定後見制度とは、既に本人の判断能力がなくなってから家庭裁判所が後見人を決めるものです。

法定後見制度は、医学的に鑑定される判断能力の大小によって援助者がサポートできる範囲が変わります。
裁判所には援助者の候補を推薦できますが、最終的な決定権は裁判所にある事にも注意が必要です。

万が一の場合に、今まで大事にしてきた資産を本人の本意に沿う形で処理できるように、あらかじめ成年後見制度の後見人や財産の処分についてご本人と早い段階から話し合っておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は認知症の方の手続きについて解説しました。
認知症であるご自身が思いがけずに売却してしまったという場合には、契約無効とできますのでご安心ください。
熊本市でご家族を含めて不動産売却をお考えの方は一度ご相談ください。

熊本市で不動産を残すべきかで悩まれている方はいませんか。
普通のものを売るのと異なり、スケールの大きい不動産に関しては売却して本当にメリットがあるのかについて不安も大きいですよね。
今回は、不動産売却のメリットを解説いたします。

□不動産を売却することの4つのメリットについて解説します！

1つ目は、現金化することによって柔軟な資産運用が可能になることです。
不動産の価値はどうしても土地と建物に縛られますが、現金は何にでも使えます。
住み替え先の費用に充てたり、投資したりと様々な使い道が思いつくのではないでしょうか。

2つ目は、維持の負担から解放されることです。
不動産の価値を保つには定期的なメンテナンスが不可欠です。
経済的にはもちろん、時間と労力の面からも維持にかかるコストは小さくありません。

3つ目は、税負担が削減されることです。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税など複数の税金を負担する必要があります。

4つ目は、住宅ローンがある場合お金が戻るケースがあることです。
売却金で住宅ローンを完済できれば、借入時の補償金などが銀行から戻ってくることもあります。

□あなたの不動産も要チェック！特に不動産売却をおすすめする3つのケースを解説します

ここでは、残しておくと損をする可能性の高い3つのケースをご紹介します。

1つ目は、空き家です。
管理が行き届かずボロボロになった空き家が自治体から認定されると、税を軽減する特例から除外されます。
空き家の所有は、通常の住宅より3倍から6倍の税を負担することになりかねません。

2つ目は、他に競合できないことが明らかな不動産です。
具体的には、周囲の競合となる不動産が多数または安価である不動産のことです。
このような環境下で価格の下落に抗うことは難しいため、高く売るには素早い売却をおすすめします。

3つ目は、所得税の負担を懸念している場合です。
実は、不動産を売買する時にかかる譲渡所得税は特例を利用すれば軽くできる可能性があります。
例えば相続の場合、複数人で相続しても、1人で相続しても、それぞれの場合に税を軽減する特例が設けられています。
各特例の利用できる条件を満たしているかを確認しておくと損もしません。

□まとめ

今回は不動産売却のメリットをご紹介しました。
何となくは分かるけれど、具体的には説明できなかったメリットもあったのではないでしょうか。
メリットとデメリットをよく比較検討して、残すか、売却するか、1番あなたのためになる選択をしていただきたいものです。

不動産売却で利益を得た場合は譲渡所得税を支払う必要があることをご存じでしょうか。
税金の支払い忘れについては特に不安かと思いますし、納税のタイミングはあらかじめ知っておきたい重要事項ですよね。
今回は、譲渡所得税の支払いの時期と万が一払い忘れた場合はどうなるのかについて解説します。

□譲渡所得税を支払うのは土地売却をした翌年です！

譲渡所得税は、自己の何かしらの資産を他者に売却して得た利益に課税されます。
名前にもある通りですが、給与所得にかかる源泉所得税と同じ所得税の一種です。
そのため譲渡所得税の支払いのタイミングは、売却で利益を得た次の年の確定申告の時期となります。

覚えておきたい確定申告の期間についても説明します。
休日の関係で1日2日遅れる年もありますが、毎年2月16日に始まって3月15日で終了します。
必ずこの期間のうちに確定申告を済ませるようにしてくださいね。

現在ではインターネットでも受け付けているので、役所に行く時間の余裕がない方はこちらの利用もおすすめです。
後述しますが、手続きを忘れると無駄な出費をすることになりかねません。

土地の売却にかかる税金には、登録免許税、印紙税、住民税もあるのでそれぞれの支払い時期との兼ね合いも事前にチェックしておきましょう。
特に住民税については譲渡所得税を納めた後に支払い時期が来るので、所得税を支払い終えたら住民税の準備を忘れずに取り掛かるのがおすすめです。

□期間内に譲渡所得税を支払えなかった場合に追加で支払う税金は2つです！

もし、期間内に確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか。
具体的にはペナルティとして2つの税金が課されます。
不要な支出を抑えるためにも、確定申告を忘れないようにしたいものです。

1つは、無申告加算税というものが納税額に加算されます。
納税額が50万円以下ならその15パーセント、超えると納税額の20パーセントを支払う必要があります。
条件によって適用されない場合や、減る場合もあるので確認が必要です。

2つ目は、利息としての延滞税を支払う必要があります。
期間後に確定申告が必要であることに気が付いた場合には、できるだけすぐに手続きを済ませてくださいね。
期間内に全額払えていない場合にも延滞税はかかります。

□まとめ

土地の売却には多種の税金がかかってきて少々ややこしい点もありますよね。
それぞれの税の基礎知識を抑えるだけでも不安が解消されますよ。
当社では、売却後の確定申告やその他の手続きもご不明な点があれば親身にサポートさせていただきます。
熊本市で不動産売却をお考えなら是非お気軽にご相談ください。

今まで住んできたお家はどうしても経年劣化の影響を受けているため、本当に売れるか不安ですよね。
念には念を入れて売却前に不安な部分をリフォームしておこうと考える方も多いのではないでしょうか。
一旦、リフォーム以外の手段も確認しませんか。
今回は、不動産売却前のリフォームの必要性を解説します。

□リフォームすることのメリットとデメリットを紹介します！あなたにとってリフォームは必要でしょうか？

リフォーム工事をするにしても元を取らなければ意味がありません。
元を取るというのは売却金を高くすることだけでなく、早く売れるような物件にすることも指します。

リフォーム後の物件のメリットは2つです。
1つ目は、外見が良く好印象であることです。
2つ目は、買主様は買ってすぐにそのまま住めるということです。
この2つのメリットによって買主の購買意欲を促進し、うまくいけば高値で早く売れる物件にできます。

反対に、リフォームをするデメリットを3つ挙げます。
1つ目は、リフォームにかかるコストが大きく回収できないリスクが高いことです。
2つ目は、中古物件を購入する方には好みにリフォームしたいというニーズがあるということです。
3つ目は、工事が終わってからでないと売却活動を始められないことです。

一旦、築年数や状態をよく考える必要があります。
この点で他に劣る物件はどうしても値下げの交渉がされやすいです。
費用を最小限に抑えて好印象が持たれるような物件にリフォームするのがおすすめです。

□リフォーム以外でも売却しやすくなる方法はあります！4点を押さえて印象の良い物件にしましょう

リフォームのリスクやデメリットを知った上でも、やはり高く早く売れる物件にしたいですよね。
実は、リフォーム以外で高く早く売れる物件を作る方法は4つもあります。

1つ目は、最低限の修繕をすることです。
見てわかる傷は簡易修繕で直します。
特に築年数が10年以上経過している物件は注意が必要です。

2つ目は、インスペクションを依頼します。
インスペクションとは住宅診断士が建物に欠陥がないかについて調査することです。
プロからお墨付きをもらえれば、購入者にも安心と信頼を保証できますよね。

3つ目は、ハウスクリーニングを依頼することです。
意外と低価格で依頼できる上に、自力ではなかなか難しい所まで綺麗にすることができます。
オープンハウスの時に好印象を持ってもらえますし、特に水回り部分の清潔感を取り戻すのは素人には困難です。

4つ目は、戸建て住宅の場合は庭や屋外の整備をすることです。
庭や広いベランダ、駐車スペースなどは戸建て住宅をお探しの方にとっては重視していることも多いです。
建物自体だけでなく大きなプラス要素となるので忘れずに整備しておきましょう。

□まとめ

このようにリフォーム以外の方法でもあなたの物件を魅力的にできます。
当社では自分のお家について不安がある方にプロの視点でアドバイスいたします。
お気軽にお問い合わせください。

熊本市で、不動産売却後に住み替えをご検討されている方はいらっしゃいませんか。
住み替えは売却と購入のタイミングが一致するのが理想的ですが、重大な決断でもあるため、思うように行かないのが普通です。
今回は、購入が先となった場面などでまとまった資金を調達できる、つなぎ融資についてご紹介します。

□つなぎ融資について、その特徴をご紹介します！

つなぎ融資とは、資金が確保できるまでの間の一時的な資金調達に用いられる融資です。
具体的な使用例として考えられるケースは主に2つあります。

1つ目は、住み替えの際に売却金の入手より先に購入代金の支払いがある場合です。
2つ目は、戸建て住宅を建てる際に土地を先に購入し、代金の支払いがある場合です。

次に、つなぎ融資の3つの特徴をご紹介します。

1つ目は、一般的なローンと違って返済方法が一括返済となることです。
2つ目は、あくまでも資金調達できる目途までの期間をつなぐためのものであるため、融資期間が半年から1年と短いことです。
3つ目は、一般的に住宅ローンに比べて金利が高いということです。

□つなぎ融資を受けるメリット、デメリットを紹介します

不動産売却時につなぎ融資を利用するメリットを3つご紹介します。

1つ目は、資金調達の遅れによる買い逃しが防げることです。
2つ目は、売却金がすぐさま必要ではなくなるため売却にじっくり時間をかけられます。
3つ目は、手元に資金がなくても先に新居を購入でき、仮住まいが不要になることです。

一方で、つなぎ融資の気を付けておきたいデメリットも3つご紹介します。

1つ目は、高い金利や手数料など住宅ローンよりもコストがかかることです。

2つ目は、定められた融資期間で不動産の売却を成立しないとならないことです。
期間が過ぎて抵当権が実行されると、査定よりも低い価格で不動産が取引されます。
その金額でも返済できない場合には高額な利率でのペナルティが課されるリスクがあります。

3つ目は、そもそもつなぎ融資を取り扱っている銀行が少なく比較がしづらいことです。

メリットとデメリットを良く比較検討して、メリットが大きい場合には利用するのをおすすめします。

□まとめ

つなぎ融資はメリットも大きく資金調達の方法としては有効な場合も多いです。
高い金利というデメリットや短期間のリスクもあるため、利用の前によく返済計画を立てた上で融資を受けるようにしましょう。
熊本市で不動産売却に関するお金のお悩みがある場合はなんでもお気軽にご相談ください。

不動産を丸々売却すると建物や部屋自体だけではなく、備品についても処理をする必要がありますよね
エアコンを筆頭に、工事や処分に費用にかかるものもあるため悩ましくありませんか。
熊本市で、不動産売却でマンションを売りたい方に向けて、エアコンの処理について解説いたします。

□売却時エアコンは取り外すのが基本です！残す場合は買主と相談します

マンションの売却は空渡しが基本です。
したがって、エアコンなどの備品は全て外してから渡します。

しかし、備品の所有権は売主様に帰属しています。
外して持っていくか、処分するか、買主様に譲るかの選択は縛られておらず売主の自由です。
譲る場合には、売主様と買主様の話し合いで決めます。

エアコンは取り外しにも工事が必要です。
置いていく場合は迷惑にならないよう買主に事前に伝える必要があります。
同時にエアコンの状態も伝えるとトラブル防止に繋がりますよ。
不要との返答があれば、売主様が取り外して処分する必要があります。

□エアコンの処理を判断する方法について解説します！

繰り返しになりますが、備品の処理は売主様と買主様の間の自由な話し合いで決めます。
備品をどうするかは売買条件の1項目と考えて下さいね。

売主様が置いていきたいと考える具体例をご紹介します。
まだ使えるけれど不要になったという状況で良くあるのが、エアコンが新居の部屋の大きさに見合わない場合です。

買主様にとっては、もともと設置されていれば機械代はもちろん工事にかかる手間やコストが削減できます。
したがって、エアコンを置いていくことが嬉しいと感じる買主様も多いです。
特にもともと賃貸マンション暮らしであった方はエアコンを持っていないのがほとんどです。
エアコンを置いていくことは不動産売却の好条件になりやすいですよ。

判断方法は、エアコンを置いていくことが売主様と買主様の双方にとってメリットがあることを話し合いで明らかにします。
意見が一致して合意に至れば、エアコンを置いていきましょう。
外して持っていくことに関しては、所有者である売主様単独で決めても構いません。

□まとめ

今回は不動産の備品のエアコンの処理についてクローズアップしました。
置いていく場合は、壊れた時のクレーム対応について注意して取り決めておくのをおすすめします。
処理に手間もコストがかかるエアコンは、早めに処理をすすめて下さいね。
熊本市で不動産売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

熊本市で、不動産売却の中でも土地の売り方に関してお悩みの方はいらっしゃいませんか。
せっかくの財産ですから、もっとも自分に良い方法で土地の売却を成功させたいですよね。
一部分だけ売りたいと考える方も中にはいらっしゃるかと思います。
今回は、そのような場合に土地を分筆する方法をご紹介します。

□分筆の手続きについて解説します

土地を一部分だけ売却してその部分の所有権を買主に移転させるためにはどうしたら良いのでしょうか。
まず基礎知識として、登記によってはじめて土地などの不動産の所有権を法的に確立することができます。
また、登記では土地の数の単位は筆で表します。

分筆とは文字通り、筆つまり登記上の土地の個数を分ける手続きです。

所有権は1つのものの上に1つしか成立しないのが絶対条件です。
登記上で売る土地と残す土地が別々になっていて、別個に所有権が存在している状態にしていなければ、一部分を譲渡できないということです。
一部分だけ土地を売りたいなら、前段階として土地の所有権を分割する分筆という手続きをする必要があります。

□分筆して売却する際の手順について解説します

分筆の手続きから売却に至るまでの大まかな流れは次の通りです。

はじめに、土地家屋調査士に調査を依頼します。
この段階に関しては、売却活動を依頼する不動産会社に土地家屋調査士の紹介を頼めます。
そのため不動産会社探しから始めることでスムーズに進む場合があります。

2段階目は、土地の情報を確認します。
土地の情報は法務局や役所に保存されている登記簿謄本、公図、地積測量図、確定測量図などに記載されています。

3段階目は、土地家屋調査士と分筆案を作成します。

4段階目は、土地家屋調査士が現地調査と確定測量を行います。

5段階目は、設定した境界に問題がないか確認のための関係者立ち合いを行います。
所有者ご本人様以外にも、周囲の他の所有者様と管理者などの複数の関係者が境界線を現地で確認します。

6段階目は、分筆の登記手続きを土地家屋調査士に委任します。
恐らくほとんどの方が土地家屋調査士に登記手続きを任せることとなります。
所有者様は土地家屋調査士への委任状を用意する必要があります。

最後の7段階目で、売却活動を開始するという流れです。

□まとめ

このように分筆という手続きを踏めば、一部分だけ土地を売れます。
自分のニーズを把握して納得の行く売却活動を行ってください。
不動産売却には様々なパターンがあり、煩雑な点もございます。
熊本市で、不動産売却でお悩みの方は、なんでもお気軽にお問い合わせください。

熊本市で初めての不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
具体的なイメージも掴みづらく、自分でできるのだろうかと不安にもなりますよね。
今回は、不動産売却の流れを説明いたします。
初めにイメージを掴めば、前向きに検討を始められるのではないでしょうか。

□全部で8段階あります！売却までの流れを解説します

売却成立までの段階は、大きく分けて8段階です。
以下で各段階について説明します。

1段階目は、不動産会社に相談しに行くことです。
不動産の状態や背景、所有者様のご都合などをご相談ください。
プロの視点から見積りや計画を立ててもらうことで、売却が自分に本当に必要なのかについて改めて考えられます。

2段階目は、不動産の査定額を知ることです。
不動産会社に不動産がいくらで売れるかについて調査を依頼します。

3段階目は、不動産会社と媒介契約を結びます。
査定額や売却活動など様々な事情を吟味して、売却活動を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びましょう。

4段階目は、売却を始める準備をします。
不動産が高く、早く売れるような準備をする必要があります。
具体的にはハウスクリーニング、屋外設備の手入れ等があげられます。
内見会の準備も必要です。

5段階目は、いよいよ売却活動です。
具体的には各方面での案内と広告宣伝や、内見会を行います。

6段階目は、ご縁のあった買主様と売買契約を結びます。
購入の希望がある方には申込みの書類を提出してもらいます。
条件等をよく確認してお互いに合意できれば、売買契約を結びます。

7段階目は、不動産の引渡しの準備をします。
電気、ガス、水道代も精算して、引越しも完全に済ませます。
住宅ローンが残っている場合は返済して抵当権を排除します。

最後の8段階目は、ついに引渡しです。
契約時と違わないか再確認した上で買主様に引渡しをします。
手付金を差し引いた残金を買主様から受け取って、売主様は鍵を渡します。

□売却した後にすることとして確定申告があることを紹介します

引渡しも済んで一件落着かと思いきや、忘れてならないのは確定申告です。
売却の翌年2月16日から3月15日の間に済ませる必要があります。

特例などは関係なく、売却した不動産の購入価格とその他費用よりも売却金が高かった人は全員しなければならないことに注意です。
支払い忘れると、遅延金が発生します。

□まとめ

何となく不動産売却の全体像を掴めましたか。
当社はお客様の売却活動を全力でサポートします。
その都度何でもご相談に乗りますのでお気軽にお問い合わせください。

熊本市で、初めての不動産売却のタイミングにお困りの方はいらっしゃいませんか。
万が一タイミングを誤ると、売却金で損をするだけでなく売れ残ってしまう場合もあります。
それではいつ売るのがベストなのでしょうか。
今回は、不動産が高くそして早く売れる時期を見定めるポイントについて解説いたします。

□売却のタイミングは相場と季節で計るのがおすすめです！

売却のタイミングを考える際に参考にしてほしいことの2つをご紹介します。

1つ目は、不動産の相場です。
とはいえ、相場が高くなるのを予測するのは専門家でも困難ですので、高くなる時に合わせて準備ができるというものではありません。
皆さんに注目していただきたいのは、実際の購入した時の相場と現在の相場の差です。

相場の予測に合わせて売却するのは現実的ではありませんが、購入時の相場よりも現在の相場が高くなっていればそれは今が売り時であると考えてよいでしょう。

2つ目は、季節です。
日本での新生活シーズンは4月ですよね。
逆算して引越しニーズの高まりを狙いましょう。
具体的には12月から3月に引越し準備を始める方が多いので、この時期が売り時ですよ。

また、秋異動がある方も一定数いるため、10月に向けての半期末付近でも引越しニーズは高まります。

□売却のタイミングを考える上では築年数と金利も重要です

不動産売却検討している方にいち早く知っていただきたいこと2点あります。

1つ目は、築年数が売値に大きく影響することです。
一戸建て住宅の場合は、築年数と共に価値が急速に下落します。
新築から10年経過で50パーセント減、15年経過で70パーセント減、20年経過で80パーセント減となります。
それ以上でリフォームしていない物件は建物の価値が無くなってしまうため、更地にした方が良い場合もあります。

一方、マンションの場合は築5年から10年経過で18パーセント減、20年経過で58パーセント減と価値の下落も緩やかです。
築5年までは新築同様の人気が高く、5年を1つの目途にしていただくのがおすすめです。

10年から15年に関しても、中古物件をお探しの方々にとっては目当ての物件となることが多く、こちらもおすすめです。
その場合、マンション全体の補修工事等ともタイミングをずらすことがポイントです。
20年以上はリフォーム工事の必要性も出てきます。

2つ目は、ローン金利が低い時は売り時ということです。
住宅ローンを組むことを考えている買い手側の目線に立ってみてください。
支払額や定期的な返済を考えると、出来るだけ低い金利でローンを組みたいですよね。
反対に金利が高い時は、ローンを組むのを渋ってしまいます。

□まとめ

今回は、不動産を売却するタイミングについてご紹介しました。
不動産の価格の決定には様々な要因がありますので、多角的に検討することが大切です。
そうはいっても、なかなかご自分では比較することは難しいかと思います。
相談に乗りますので、お気軽にご連絡ください。

クーリングオフ制度についてご存じでしょうか。
不動産売却をお考えの方は、クーリングオフ制度が適用された場合が心配ではありませんか。
実は、個人で売却する場合にはそのような心配はご無用です。
今回はクーリングオフ制度について解説します。
住み替えをご検討なら新しい物件購入の際のご参考になれば幸いです。

□不動産にもクーリングオフは適用されます！ただし5つの条件があります

クーリングオフは無条件解約ともいい、契約後でも一定期間内であれば無条件で契約を撤回できる制度です。
スケールの大きい不動産売買においても消費者保護の必要性が高く、この制度は適用されます。

ただし、適用するには次の5つの条件をみたす必要があります。

1つ目は、不動産会社と消費者間の契約であることです。
制度は、専門家と消費者間の知識の差によって錯誤が起きる場合を想定しています。
したがって、個人間や他業種の会社との契約には適用できません。

2つ目は、消費者が不動産会社でないことです。
この条件も、先述の制度の趣旨から導けます。

3つ目は、申込みしたのが当該売買に関係のない場所であることです。
制度の趣旨は、そのつもりがなかったのに契約してしまった消費者を保護することにあります。
したがって、不動産会社での契約や、消費者の希望による自宅または勤務先での契約は適用外となります。

4つ目は、支払いか引渡しが未だ完了していないことです。
支払いも引渡しも完了している場合には適用外となります。

5つ目は、売主から説明があった日から8日以内であることです。
売主がクーリングオフについての告知書を交付した日から9日以上経過すると適用できなくなります。
告知書の交付がなければ、契約が終わるまでクーリングオフできます。
書類による解除の申込みが必要ですが、発送が8日以内であれば問題ありません。

□クーリングオフ後はいったいどのように対応すればよいのか？

クーリングオフの権利行使後、いったいどのように原状回復されるのでしょうか。

不動産会社との契約は違約金なしで解約されます。
また、そこまでに払った費用は会社から返却されるので安心してください。
たとえ不動産会社に途中の解約による損失が出ても、消費者が責任を取る必要も全くありません。

□まとめ

クーリングオフ制度についての基本的な知識は普段の生活でも役立つことがあるかと思いますので、覚えておいて損はありません。
お客様の安心と安全な消費活動を助けてくれる制度です。
その他の制度についてもご不明な点がございましたらお聞きします。
熊本市で不動産売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください。

熊本市で離婚における不動産売却でお悩みの方はいらっしゃいませんか。
離婚の際には夫婦の共同財産を分配する必要がありますが、家はどのように分ければよいかわからないですよね。
そこで今回は、離婚時における不動産売却の方法と注意点をご紹介いたします。

□売却の方法をご紹介します！

離婚時に家を売却する際の方法は2つあります。

1つ目は、仲介です。
不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法です。
こちらは売却手段として最も一般的な方法だと言えるでしょう。
売却完了時に報酬として仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

仲介は最も高く売れる方法で、住宅ローンが残っている場合におすすめです。
なぜなら、売却金額を返済に充てられるからです。
希望金額で売れるように仲介に出してみましょう。
しかし、平均で6カ月程度かかることが問題点として挙げられます。

2つ目は、買取です。
家を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
上記で述べたように仲介では約6カ月がかかってしまいます。
そのため、今すぐに現金化したいという方は買取がおすすめです。

価格交渉が完了すれば、1週間ほどで現金化できます。
しかし、仲介に比べると売却価格が6割から7割程度になってしまうことはデメリットとして挙げられるでしょう。
ローンをほとんど返済し終わった方や早く売却したい方はこちらがおすすめです。

□離婚による不動産売却の注意点とは？

不動産売却を行うときの注意点についてご紹介いたします。

1つ目は、不動産の名義を確認することです。
夫婦での共有名義かどちらか一方の単独名義かを確認しましょう。
共有名義の場合、どちらかが売却に反対すると不動産を売ることは難しいでしょう。
また、契約や引き渡しの手続きの際には、名義人がそろう必要があります。

2つ目は、家が共有財産か特有財産かを確認することです。
共有財産とは、婚姻中に夫婦が共同で築いた財産を指します。
そのため、住宅ローンを夫婦で折半して払っていた場合は共有財産にあたります。
財産分与の対象となるため、売却価格は折半されます。

特有財産は、婚姻前からの財産のことです。
夫婦のどちらかが贈与などで受けとった財産のことを指します。
結婚前に家を相続し、そこに住んでいた場合は財産分与の対象となりません。

□まとめ

今回は、離婚における不動産売却の方法や注意点についてご紹介いたしました。
不動産売却は仲介や買取で行えます。
また、財産分与に関わるため、不動産の名義確認は必ず行っておきましょう。
熊本市で不動産売却にお悩みの方はぜひ一度当社にご相談ください。

「離婚したいが不動産売却のタイミングはいつが良いのだろう」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
そもそも離婚時に不動産売却をするべきなのだろうかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、離婚における不動産売却のタイミングやメリットについてご紹介いたします。

□離婚時に不動産売却をする方が良い理由とは？

売却することで得られるメリットについてご紹介します。

1つ目のメリットは、売却したお金は財産分与の対象となることです。
夫婦の共有財産は離婚時に均等に分割します。
それを、清算的財産分与と言います。

結婚期間中に夫婦で築いた財産は共有財産とみなされます。
これは、持ち家が夫名義であったり、奥様が専業主婦であったりする場合でも適用されます。
そして、家を売却して現金化すれば財産分与の対象として資産を分けられます。

2つ目のメリットは、住宅ローンのつながりを切れることです。
住宅ローンを組む際に、ご夫婦で共有名義にされた方も多いのではないでしょうか。
しかし、離婚した場合でも、共有名義が自動的に解消できるわけではありません。
つながりを完全に断ち切りたいならば、住宅ローンの完済や名義変更を行いましょう。

また、共有名義では売る際に両者の合意が必要です。
そのため、売却したい時に苦労する可能性もあります。
これらのことを踏まえると離婚時に不動産を売却する方が良いと言えるでしょう。

□不動産売却のタイミングとは？

では、離婚と不動産売却はどちらを先に行えば良いのでしょうか。
ここでは、その問題について解説していきます。

結論から言うと、特別な事情がない限りは離婚を先にすることがおすすめです。
なぜなら、婚姻中に財産を分けることでかかる贈与税が問題となるからです。

資産をどちらかに与える際には贈与税が課税されます。
その際に、婚姻関係がある間に夫の財産から半分を妻に分けると、贈与税がかかってしまうかもしれません。
しかし、離婚後の財産分与では贈与税が課せられません。

不動産を共有名義で所有している場合は、贈与にはあたらないため離婚のタイミングはどちらでも良いでしょう。
これは、持ち分に応じて現金を半分ずつ分けられるため、はじめから財産分与していることになるからです。

□まとめ

今回は、離婚における不動産売却のメリットやタイミングについてご紹介いたしました。
離婚時の不動産売却は離婚前がおすすめです。
離婚時に不動産売却をするメリットなども踏まえて売却を行いましょう。
熊本市で不動産売却にお悩みの方は当社にご相談ください。

不動産を共有名義のまま離婚した場合にはどのようなデメリットがあるかご存じですか。
今回は、そのデメリットと名義変更の方法についてご紹介いたします。
不動産売却でお悩みの方はぜひご一読ください。

□不動産を共有名義のまま離婚した場合のデメリットについて

不動産を共有名義にしたまま離婚した場合には、どのようなデメリットがあるのかについて解説していきます。

1つ目は、片方がローン支払いをストップする恐れがあることです。
住んでいた家から離れた方も生活するための場所は必要ですよね。
また、将来再婚することも考えられるでしょう。

このように新しい生活をはじめるために、昔の夫婦関係の住宅ローンを払い続けることは負担だと言えます。
その負担に耐えられず、支払いを止めてしまうケースがあります。
もし、片方が住宅ローンの支払いを止めると、家を差し押さえられてしまう可能性があるため注意しましょう。

2つ目は、売却したくても双方の合意がなければできないことです。
災害や事件などの何らかの事情により、売却を検討することがあるかもしれません。
そのほかにも、ライフスタイルが変わったことによって住み替えを希望するケースもあります。

夫婦で住んでいる場合は、相談すれば売却ができます。
しかし、離婚をした後は相手とのコミュニケーションがとりにくく、相談しにくいことも考えられるでしょう。
共有名義の不動産の場合、売却には名義を持つ全員の同意が必要です。
そのため、手放したくても手放せないというリスクが発生してしまいます。

□離婚時の不動産の名義変更について

では、離婚時にはどのように名義変更をすれば良いのでしょうか。
その方法についてご紹介いたします。

ローンを完済している場合は、司法書士に相談し、書類を作成してもらいましょう。
作成してもらった書類に署名や捺印をすれば名義変更ができます。

ローンが残っている場合は、住宅ローンの名義変更も必要です。
その方法は、3つあります。

1つ目は、住宅ローンの借り換えです。
どちらかが新規で住宅ローンを契約してローン残債を払っていく方法です。

2つ目は、連帯債務を他の人へ変更する方法です。
金融機関と話し合ったうえで、連帯債務者を他の人に代わってもらいます。
しかし、連帯債務者には条件があり、変更が認められるかは金融機関次第だと言えます。

3つ目は、共有名義をどちらか一方に統一する方法です。
ローンの返済をどちらか一方に統一させられます。
しかし、ローン回収のリスクが高くなるため審査は厳しくなるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産を共有名義のまま離婚するデメリットや名義変更の方法についてご紹介いたしました。
名義変更をする際、住宅ローンが残っている場合は必ず住宅ローンも変更しましょう。
熊本市で不動産売却についてお悩みの方はぜひ当社にご相談ください。

不動産売却を検討している方はいらっしゃいませんか。
売却するのであれば成功させたいですよね。
そこで今回は、失敗例と対策をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□不動産売却でよくある失敗についてご紹介！

皆さんは、不動産売却時にどのような失敗があると予想しますか。
失敗例を知ることで、同じ間違いを起こさないように対策できるでしょう。
そこでここでは、失敗例について2つご紹介します。

1つ目は、相場よりも安く売却してしまったという失敗です。
後悔する方の中に多いことが、金額的に損してしまったと感じることです。
値下げの交渉に応じてしまった結果、安く売ることになってしまったり、売るタイミングを逃してしまい安くするしか売れる方法がなくなったり、はじめに欲張りすぎた結果、最終的に予定よりも安い値段でしか売れなかったりといった理由で損してしまう方が多いです。

2つ目は、売り出し中の対応に失敗したという例です。
内覧の準備を怠った結果、当日になり見た目の印象が悪く売却の契約に有り付けないという例や、余計な事を言ってしまい、買い手の購入意欲を下げてしまったといった、対応の失敗も多くあります。

□対策について

上記では、不動産売却でよくある失敗例をご紹介しました。
では、どのような対策があるのでしょうか。
ここでは、対策を2つ紹介します。

1つ目は、ご自身で相場を調べてみることです。
先ほど示したように、金銭面での失敗が多く挙げられるため、ご自身で事前に相場を調べておくことをおすすめします。
相場を知っておくことで損していないかということがわかり、のちに損してしまったと気がつくということがなくなりますね。

2つ目は、部屋のクリーニングなどを行い、買い手からの印象を良くすることです。
内覧に来た方は、玄関、水回り、押入れやクローゼット、匂いや明るさをチェックポイントとして見ていることが多いです。
したがって、これらのところを重点的にきれいな状態にしておくことが、購入意欲を高める方法でしょう。

以上の2つが、上記で示した失敗例への対策です。
販売後に後悔しないために、できる限りの対策は行うと良いでしょう。

□まとめ

今回は、不動産売却の失敗例と対策をご紹介しました。
過去の失敗例を知っておくことで、あらかじめ対策ができますね。
ご自身が売却を行う際は対策をしっかりと施して、成功させましょう。
不動産売却を検討する際に、この記事を参考にしていただければ幸いです。

「離婚する際、財産分与はどこまでが対象なんだろう」とお悩みの方はいらっしゃいませんか。
財産分与とは、結婚してから夫婦で築いてきた財産を分けることを指します。
そのため、対象となる財産は多岐に渡ります。
そこで今回は、財産分与の考え方についてご紹介いたします。

□離婚時の財産分与の考え方について

まず、離婚時における財産分与の基本的な考え方についてご紹介します。

最も重要なのは、家や土地なども財産分与の対象となることです。
預貯金など金額が明確なものは折半して財産分与を行うことは想像しやすいでしょう。
しかし、家や土地、自動車など簡単に分割できないものもありますよね。
それらは、一度売って現金化してから分けたり、どちらかが譲り受けて半分を現金で支払ったりします。

また、生命保険や年金なども財産分与の対象に含まれます。
このように、夫婦の財産から購入したものは基本的にすべて対象だと言えるでしょう。

□離婚時の財産分与の注意点とは？

離婚時の財産分与の際に注意しておくべきポイントをご紹介します。

1つ目は、不動産の名義と住宅ローンの名義についてです。
これらは別物であるため、どちらかだけを変更すると後にトラブルに発展することも考えられます。
そのため、離婚時には必ず家とローンの両方の名義を確認しましょう。
そして、必要があれば変更することが大切です。

2つ目は、財産分与を請求できるのは2年以内であるということです。
離婚して2年経った場合、財産分与を請求できなくなってしまいます。
そのため、離婚を決めたら財産分与についてすぐに決めていきましょう。

3つ目は、マイナスの財産も対象となることです。
例えば、家族や生活費の借金、家族で使用していた家や車のローンなどが挙げられます。
しかし、片方がギャンブルなどで個人的につくった借金などは対象外です。
あくまで、共有のものに対する借金のみであることを覚えておきましょう。

4つ目は、家を引き継いだ人とローンの契約者が別の場合です。
支払い人が別の場合、支払いを止めてしまい家が競売にかけられるケースもあります。
そのため、この場合は必ず公正証書を作成しておきましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却における財産分与の考え方についてご紹介いたしました。
財産分与は婚姻期間で築いた夫婦の財産を分与することです。
その対象には、家や土地、自動車なども含まれることは覚えておきましょう。
熊本市で不動産に関してお悩みの方は、ぜひ一度当社にご相談ください。

離婚などによって不動産の売却をし、財産分与を行うことをお考えの方はいらっしゃいませんか。
今回は、不動産売却時の財産分与の方法についてご紹介します。
財産分与の際にかかる費用についてもご紹介しておりますので、ご一読ください。

□財産分与の方法とは？

離婚の際の財産分与では、折半が一般的な方法です。
しかし、離婚後の状況などに応じて、3つの方法に分かれています。

1つ目は、清算的財産分与です。
清算的財産分与は夫婦で築いてきた財産を個々に分ける方法です。
婚姻中に築いた預貯金や家、土地、貴金属などの財産が対象です。
専業主婦や専業主夫であっても、財産分与を受ける権利はあります。

2つ目は、扶養的財産分与です。
専業主婦であった場合や健康上に問題がある場合、離婚後の生活が困窮する可能性が高い場合などは経済的援助のためにこちらを行います。
これは、今後の生活に必要な資金を援助するための方法として挙げられるでしょう。

3つ目は、慰謝料的財産分与です。
夫婦どちらか一方に過失があり、離婚に至った場合には慰謝料が請求されるケースがあります。
慰謝料的財産分与は、財産分与の際に慰謝料相当分を同時に支払う方法のことを言います。

□財産分与にかかる費用をご紹介！

財産分与の際には、家や土地などの不動産も対象となります。
ここでは、家や不動産の財産分与にかかる費用についてご紹介します。

＊名義人変更にかかる費用

家を財産分与する際には、名義変更をする場合があります。
その際には、登録免許税と証明書の取得に関する費用がかかります。

登録免許税は、名義変更の手続きにかかるものです。
家の固定資産評価額に応じた税率が定められています。

証明書の取得に関する費用とは、登記簿謄本や住民票などの取得にかかる費用です。
例えば、登記簿謄本には1通600円、固定資産税評価書には1通300円がかかります。
離婚によって名義変更する際には、財産分与が行われた離婚協議書なども必要です。
必要な書類が多いため、準備は早めに取り掛かりましょう。

＊不動産鑑定士への鑑定料

不動産鑑定士に家の評価額を依頼する場合には、鑑定料がかかります。
不動産鑑定士の評価には相続や財産分与において法的効力があることが特徴として挙げられるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産売却の財産分与の方法や費用についてご紹介いたしました。
離婚時において、財産分与の方法は3つありますので、ご自身の状況に適した方法を選びましょう。
また、財産分与の際には費用がかかることも覚えておきましょう。
当社では、熊本市で不動産売却のご相談を受け付けております。

不動産の売却で利益を得た際に、確定申告をしないとどうなるかご存じでしょうか。
不動産の売却による利益にも税金はかかります。
そのため、確定申告をする必要があります。
今回は、不動産売却で利益を得て確定申告しなかったらどうなるかと確定申告を行う方法についてご紹介します。

□確定申告をしなかった場合について

確定申告をしなかった場合は、いくつかのリスクがあります。
それらについて解説していきます。

1つ目は、税務署が調査に来ることです。
不動産取引では大きなお金が動きます。
そのため、税務署にチェックされる可能性は高くなるでしょう。

税務署から調査を受け、利益や無申告の事実がわかると税務署に納税額を決められます。
税務署が決める税額は、自分で申告した場合よりも課税額が多くなってしまう傾向があるので注意しましょう。

2つ目は、銀行の融資が受けられなくなることです。
これは、確定申告をしないとその年の決算書が正しく作成されなくなってしまうことが原因として挙げられます。
決算書がないと事業の信頼度が低くなり、融資を断られたり、打ち切られたりする場合があります。

3つ目は、延滞税が課されることです。
確定申告が遅れ、納税期限を超過すると、その日数分延滞税が課されます。
延滞税は高税率のため、申告後は素早く納めましょう。

□確定申告を行う方法をご紹介します！

では、確定申告はどのようにして行えばよいのでしょうか。
方法を2つご紹介します。

＊税理士に依頼する方法

税理士は依頼人の代わりに税務署に提出する届出書を作ったり、代わりに申請したりできます。
確定申告も税理士に依頼して行ってもらえます。
自分で書類を作成する時間がない方や、不安がある方はおすすめの方法だと言えるでしょう。

＊自分で確定申告する方法

税理士に依頼しない場合は、自分で届出書を作って申告します。
自分で確定申告をする場合の提出方法は3つあります。

1つ目は、書類を持って税務署に行く方法です。
その場で確認してもらえるので、書類作成に自信がない方におすすめです。

2つ目は、書類を印刷して税務署に郵送する方法です。
平日に税務署に足を運べない方におすすめだと言えるでしょう。

3つ目は、e-Taxというネットを利用する方法です。
電子証明書の取得やICカードリーダーが必要ですが、ネットを利用するため比較的楽に申告できることが魅力でしょう。

□まとめ

今回は、不動産取引で売却益を得た場合に確定申告をしないとどうなるのかについてご紹介いたしました。
申告漏れにはペナルティがありますので、きちんと申告するようにしましょう。
申告方法は上記を参考にしてください。
熊本市で不動産売却について疑問がある方は、ぜひ当社にご相談ください。

熊本市にお住まいで、相続した不動産の売却にお悩みの方はいらっしゃいませんか。
相続した不動産を売却するのに最も適した時期はいつなのか気になりますよね。
この記事では、相続した不動産を売却するのにおすすめの時期をご紹介します。
ぜひお役立てください。

□相続した不動産を売却するのにおすすめの時期をご紹介！

相続した不動産の売却を考える場合、取得費加算の特例について確認しておきましょう。
取得費加算の特例とは、相続によって取得した不動産を売却した場合に、相続税として納めた税金の一部を譲渡資産の取得費に加算できるというものです。

相続もしくは遺贈によって不動産を取得していること、不動産を取得した人に相続税が課されていること、取得した不動産を相続開始から3年10か月以内に譲渡していること、という3つの要件を満たせば、特例が適用されます。
この特例の適用を受けたい方は、相続開始から3年以内に売却する必要があるでしょう。

また、売却する不動産が空き家かどうかも売却時期を考える上で重要です。
近年、空き家問題の深刻化に伴って、空き家対策の推進に関する特別措置法が施行されました。
この法令によって、特定空き家と判定された空き家については固定資産税に関する特別措置が解除される可能性があります。
そうなると、固定資産税がこれまで払っていた金額の3倍～6倍になってしまいます。

固定資産税は年に1回見直されます。
空き家になることが分かっている場合、1年以内を目安に売却を行いましょう。

□1年の中で最も不動産が売れやすい時期とは？

1年の中で最も不動産が売れやすい時期はいつなのでしょうか。
一般的に、最も需要が高まるのは1月～3月です。
新生活が始まる1月～3月を目処に、マイホームの購入を検討する方が増えてきます。
この時期に売り出せば、相場よりも有利な値段で売れる可能性が高まるでしょう。

また、10月前後も売れやすい時期だと言えます。
10月前後は第2の引っ越しシーズンとも言われ、企業で異動が行われる時期となります。
転勤から生じる引っ越し需要と重なるため、有利な値段で売れる可能性が高まるでしょう。

以上の時期に売却すれば、1年の中で比較的有利な金額で売却できるでしょう。

□まとめ

相続した不動産を売却するのにおすすめの時期をご紹介しました。
以上のことを理解した上で、納得のいく売却を実現しましょう。
何かお困りのことがございましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。