熊本市で不動産売却を検討している方の中で、更地にして土地を売るべきかどうか悩んでいる方はいらっしゃいませんか。
建物を取り壊すには費用がかかるため、なるべくそのまま売りたいですよね。
そこで今回は、古家付きの土地として売るメリットやデメリットについて詳しく解説します。
ぜひ参考にしてください。
□古家付きの土地で売るメリット・デメリット
前提として、「古家付きの土地」とは、経済的価値のない建物が建ったまま販売されている土地を指します。
よって、不動産の分類では土地にあたり、土地の購入を希望する方が対象です。
以下では、土地を更地にせず、古家付きのまま売却するメリット・デメリットを解説します。
＊古家付きの土地のメリット
メリットは5つあります。
1つ目は建築後の状態がイメージしやすいことです。
更地の状態では、家を建てたときの様子が頭に浮かびにくいため、購入を躊躇ってしまう方がいらっしゃいます。
一方で家が建っていれば、実際の広さや日当たり具合、間取りの雰囲気をつかめます。
リフォームを検討している方にとって、ベランダに当たる光の量や2階からの眺め、隣人との距離を把握できるのは非常に重要です。
2つ目は住宅ローンが適用されることです。
更地の場合、住宅ローンの融資の審査が厳しかったり、手続きが煩雑な融資であったりといったデメリットがあります。
家が建っていれば融資が受けやすいため、買主が物件を購入しやすくなります。
3つ目は解体の手間がかからない点です。
古家付きの土地として売り出す場合、解体の手間やコストをかける必要がありません。
解体費用は坪単価3万円以上が相場であるため、そのコストを節約できるのは非常にうれしいですよね。
売りたいと思ったときにすぐに売りに出せるのも、この方法の良い点です。
4つ目は固定資産税の節税です。
古家付き土地の場合、住宅用地の負担調整措置が適用されて固定資産税額が減少します。
しかし更地の場合、この負担調整措置は適用されません。
売却活動が行われている間も税金は発生するため、大幅な節税につながります。
5つ目は法定耐用年数を過ぎた古家は免責になる点です。
法定耐用年数である22年を過ぎた家であれば、契約不適合責任が免責になるケースが多いです。
免責になれば売り出した家に問題が発生しても責任を問われないため、管理義務を手放した状態で売却できます。
＊古家付きの土地のデメリット
一方で、デメリットも2つ挙げられます。
1つ目は売却価格が安くなる点です。
古家付きの土地を売却する際は、解体費用としてかかる分を引いた金額で契約するケースが多いです。
また、当初はリフォームを検討していたにもかかわらず、売買契約の成立直前に解体を依頼されるケースもあります。
売主と買主でコミュニケーションを取り、割引額がなるべく少なくなるように交渉しましょう。
2つ目は買い手が見つかりにくい点です。
一般的に、更地として売り出した方が買主が見つかりやすい傾向にあります。
土地を今すぐ利用したい方や新しい家を建てたい方にとって、建物の解体コストやその時間がかかる物件は魅力的でないからです。
売却期間を十分に確保できない場合は、更地に変更することも視野に入れておきましょう。
□古家付きで売った方が良い物件や売却時の注意点について
ここまで、古家付きで土地を売るメリットやデメリットを紹介しました。
お客様のご希望や物件の状態に合わせて、良い方法を選ぶことが重要です。
以下では、古家付きで売った方が良い物件の特徴や売る際の注意点を解説します。
＊古家付きで売却した方が良いケース
古家付きで売った方が良い物件の特徴は、2つあります。
1つ目は再建築が難しい物件です。
建築基準法の改正によって建て替えが不可能となった土地であれば、建物を取り壊さずに売却する方が良いでしょう。
立地や条件によっては、住宅として興味を持つ買い手が現れる可能性があるからです。
市街化調整区域に指定されている土地も再建築が難しいため、その地域の物件であれば建物を残したまま売りに出すことをおすすめします。
2つ目は土地査定価格が低い物件です。
土地の価格が低い場合、解体費用が売却金額を上回ってしまう可能性があります。
解体にかかる見積金額を確認して、売却してもマイナスになる場合は家を残したまま売った方が良いでしょう。
＊古家付きの土地として売る際の注意点
売却時の注意点は、測量を実施することです。
古家付きの土地はあくまでも土地の扱いになるため、売主には境界の明示義務があります。
古くから土地を所持している場合は、測量を行っていないケースが多いため、売却活動を始める前に測量をして、境界を確定させましょう。
そうすることで、近隣とのトラブル防止にもつながります。
□まとめ
今回は、古家付きの土地として売るべきかどうかについて、さらに古家付きで売却した方が良い土地の特徴を紹介しました。
不動産会社の担当者とよく話し合って、売却活動を進めてください。
熊本市で不動産売却に関してお困りごとがある方がいらっしゃれば、気軽に当社へご相談いただけると幸いです。
