お家の売却をされる際の税金の納税についてご存知でしょうか。
お家の売却についてご検討されている方は、税金についてご理解いただけるとスムーズに売却を行えるでしょう。
そこで、本記事ではお家の売却の際に収める税金の種類とタイミングについてご紹介いたします。
今後のお手続きの参考にしていただけると幸いです。
□不動産売却の税金の種類について
不意動産を売却する際に必要となる税金の種類は、3つございます。
それらは、印紙税、譲渡所得税、住民税の3つです。
このうちのいくつかは耳にしたことがあるのではないでしょうか。
初めてこれらの言葉を知る方にも理解していただけるよう以下で説明いたします。
まず、印紙税についてです。
売却契約をする際に、売主と買主の両者が払うべき税金です。
支払いは、収入印紙を不動産契約書に張り付けする方法で行います。
金額は、契約金額に応じた金額です。
例えば、売却価格が500万円～1億円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円～3万円の印紙税がかかると考えておけばいいでしょう。
次に、譲渡所得税、住民税についてです。
これらの税金は、売却の際に利益が出ないのであれば納税義務がないものです。
そして、皆様の状況により税額は変動いたしますので、条件に合わせてシミュレーションいただけると幸いです。
課税譲渡所得に税率を掛けることで実際の課税金額が得られます。
この税率は一定ではなく、所有期間が5年以上の長期譲渡所得で20％、所得期間が5年以下の短期譲渡所得で39％となります。
つまり、所有期間が5年を超える不動産は、税率が半分程度低くなるのです。
次に、課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を引いた金額です。
上の譲渡所得は、譲渡価格から取得費と所得人譲渡費用等の仲介手数料を引いた額です。
そして、上の取得費は建物を購入した価格から減価償却費を差し引くことで求められます。
減価償却費は、建物の取得価格と法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率、経過年数の積に0.9をかけた数です。
この様な方法で、譲渡所得税と住民税を求められるでしょう。
ただし、条件によって異なり計算が難しい為、不動産会社の方に計算してもらうのがよいでしょう。
□節税対策について
上で3つの税金について計算していただき、課税金額の大きさに驚かれたでしょう。
では、どのようにしてこの様な税金の負担を減らせるでしょうか。
＊3000万円特別控除を利用する
まず、特別控除の額を大きくしましょう。
特に多くの皆様がご利用される3000万円特別控除についてご紹介いたします。
この場合は、譲渡所得から3000万円引いた額に税率をかけて税額を出します。
つまり、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されないことになります。
この特別控除は、以下の4つの条件を満たした場合にご利用いただけます。
1つ目は、売主がマイホームから離れて3年以内の売却であることです。
2つ目は、売却までに他の土地で不動産の利益を得ていないことです。
3つ目は、売却時から3年の間で3000万円特別控除を受けていないことです。
4つ目は、売主と買主に血縁関係がないことです。
以上の4点を満たした場合は、空き家であってもご利用いただけます。
＊特定居住用財産の買い替え特例を利用する
所得期間が10年を超えている場合は、規定の期間で新たな不動産を取得することでこの特例の対象となります。
この特例は、譲渡所得税の控除ではないことに注意が必要です。
こちらの特例の対象となる条件をご紹介いたします。
まず、売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産であることです。
そして、1億円以下での売買であることです。
最後に、10年以上居住していることです。
＊損益通算と繰越控除を利用する
損益通算とは、ある所得で損失が出たとき他の所得からその損失を差し引くことです。
こうすることにより、不動産売却が赤字になった場合も翌年以降に対応が可能となります。
このシステムは、以下の条件でご利用いただけます。
1つ目は、売主と買主が配属関係でないことです。
2つ目は、所得が3000万円以内であることです。
3つ目は、ほかの特例を利用していないこと。
4つ目は、売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っていることです。
以上の3つの特例控除をご利用いただくことで、税金の負担は減るでしょう。
□納税のタイミングについて
納税のタイミングは、税金の種類により異なります。
印紙税は、契約の提携時に収入印紙を用いて納税します。
消費税は、仲介手数料支払い時となりますので、売買契約時および決済・引き渡しの時点です。
譲渡所得税は、売却契約の翌年に所得税は確定申告の際に納付書にて、住民税は翌年分として4月以降に住民税納付書で支払いましょう。
□まとめ
不動産売却の際に納付いただく税金についてご理解いただけたでしょうか。
税金の納付のシステムについて理解することは、多くの方にとって難しいことでしょう。
何かご不明点ございましたら、当社までお気軽にご相談ください。
