熊本市周辺で中古マンションの売却をお考えの方はいませんか。
中古マンションには寿命があり、年数が経つにつれて劣化していくため早めの売却がおすすめです。
よって今回は、中古マンションの寿命について熊本市周辺にお住まいの方向けて解説します。
□中古マンションの寿命について
中古マンションの寿命は売却の際の査定金額に大きく関わるため知っておきたいですよね。
一般的に中古マンションの耐用年数は40年前後と言われています。
あるデータによると、だいたい築35~50年の間に約75%以上の中古マンションが建て替えを行っているそうです。
＊法定耐用年数について
建物には法定耐用年数というものがあります。
これは法律で定められた建物の耐用年数であり、主に賃貸マンションなどを経営している方が減価償却費用の計算に用いるため
のものです。
例えば木造建築の場合は法定耐用年数が22年、鉄骨造の場合は34年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。
税金などの計算の際、法定耐用年数の過ぎた物件の価値は0として扱われます。
中古マンションはほとんどの場合鉄筋コンクリート造のため法定耐用年数が47年ですが、法定耐用年数は実際の物理的な寿命
とは違うため注意が必要です。
＊実際の中古マンションの寿命とは
法定耐用年数はあくまでもその建物の価値を表す指標なので、実際の建物の寿命とは異なります。
一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は定期的なメンテナンスをした場合で120年~150年と言われています。
ではなぜマンションの寿命よりも早い35年~50年で多くのマンションが建て替わるのでしょうか。
様々な理由が考えられますが、理由の1つに耐震基準を満たさなくなったということが挙げられます。
耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、1981年に更新されました。
これにより、まだ建物としては使用できるが建て替えをしたというケースがたくさんあります。
またほかの理由として、配管設備の劣化があります。
建物の寿命はまだあるが、配管設備の寿命が先にきてしまい建て替えるというケースも多いです。
配管設備のメンテナンスを怠ると、配管の寿命がそのまま建物の寿命となってしまうでしょう。
国土交通省の調査によると、築30年以上のマンションを建て替える理由として半数以上が配管設備の劣化という結果がありま
す。
中古マンションの寿命を考えるには配管設備に注目する必要があるでしょう。
□中古マンションの寿命を決める要素とは？
中古マンションの寿命を決める要素はいくつかありますが、その中でも重要な3つの要素を見ていきましょう。
1つ目の要素は修繕計画の有無です。
最近建てられたマンションは修繕計画を立て、修繕資金を毎月積み立てていることがほとんどですが、古いマンションでは修繕
計画を立てていない場合があります。
修繕計画が立てられていないと定期的なメンテナンスを怠っている可能性があるため、劣化が早く進んでいる傾向があります。
マンションのメンテナンスで特に重要な箇所は外壁です。
ほとんどのマンションは鉄筋や鉄骨造ですが、マンションの耐久性は鉄筋や鉄骨の劣化具合に大きく依存します。
通常は外壁のコンクリートなどで守られていますが、雨風などで外壁が傷むとひび割れなどが発生して内部の鉄筋や鉄骨が錆び
る原因となります。
長期的な修繕計画がしっかり立てられていれば、このような劣化は避けられるでしょう。
2つ目の要素は建物の構造です。
建物の構造について一般の方が調べるのは難しいですが、「劣化対策等級」を確認することによって簡単に見分けることができ
ます。
劣化対策等級とは住宅の性能を評価する指標です。
この等級によると「等級1」は建築基準法に基づいた最低限の基準、「等級2」は50年~60年ほどの耐用年数、「等級3」は75年
~90年の耐用年数があると定められています。
ただし、この基準は一般的なメンテナンスを継続した場合の年数であることに注意しましょう。
3つ目の要素は建物の立地です。
いくら耐久のある建物でも立地が悪いと劣化が早くなる恐れがあります。
例えば海沿いに建てられている場合潮風の影響を受けるため、通常の立地に建てられた建物よりも外壁の劣化が早まるでしょ
う。
そのほかにも日当たりの悪い立地では湿気が溜めるため、カビやシロアリの原因となり耐用年数が短くなる原因となります。
建物を修繕する際は、その建物の立地環境をよく考慮して修繕内容を考える必要があるでしょう。
□寿命を迎えた中古マンションはどうなる？
寿命を迎えてしまった中古マンションをどうするかは非常に迷いますよね。
寿命を迎えたからといって使わずに放置しておくと、さらに劣化が進み維持費もかかるため、何かしら対策を取る必要があるで
しょう。
寿命を迎えた中古マンションは「建て替える」、「売却する」、「取り壊して土地を売却する」という3つが一般的です。
マンションを建て替える場合、建て替えた後もマンションを維持していくことになるでしょう。
売却した場合は、買い手が建て替えたり、リノベーションしたり、取り壊したりするケースが一般的です。
取り壊して土地を売却する方法は、取り壊し費用が高額になる恐れがあるため注意しましょう。
□まとめ
今回は中古マンションの寿命について解説しました。
中古マンションの寿命は定期的なメンテナンスに大きく依存するため、長期的な修繕計画を立てることが大切です。
中古マンションの売却についてわからないことがありましたら、ぜひ当社にご相談ください。
