「空き家を売却するうえでどのような費用がかかるか知りたい」
「空き家を売る際の税金をできるだけ抑えたい」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売る際にかかる税金や、税金を抑える対策についてご紹介します。
□空き家を売る際にかかる税金と費用とは
1つ目は譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、空き屋の売却価格が取得費と譲渡費用の合計額を上回った場合にその利益分にかかる税です。
取得費は、減価償却費という建物の消耗や経年劣化を金額に置き換えたものを差し引いた購入費用や、購入時に契約した不動産会社に支払った仲介手数料などの合計額を指します。
譲渡費用は、売却時に契約した不動産会社に支払った仲介手数料や、購入者を探すための広告費などの合計額を指します。
税率は不動産の所有期間により異なり、5年以内であれば短期譲渡所得税として約40パーセント、5年を超えていれば長期譲渡所得税として約20パーセント課税されます。
親から相続した物件の場合、親が所有していた期間も含みますので注意してください。
取得費が分からない場合は、売却価格の5パーセントを取得費として扱える概算法を利用して計算します。
2つ目は相続登記時の登録免許税です。
相続した不動産の名義は、相続登記を行うことで変更でき、その際に発生するのが登録免許税です。
登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額に0.4パーセントをかけた額がかかります。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書と、各市区町村の役所にて閲覧できる固定資産課税台帳で確認できます。
3つ目は印紙税です。
印紙税とは、不動産売買契約書や領収書などの経済取引を伴う特定の文書に課せられる税です。
空き屋を売る際にかかる印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼ることで納税できます。
4つ目は契約した不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料とは、空き家が売れた際に不動産会社へ支払う報酬です。
宅建業法46条により上限が定められており、売却価格が200万円以下の場合は「売却価格×5パーセント＋消費税」、200万円超～400万円以下の場合は「売却価格×4パーセント＋2万円＋消費税」、400万円超の場合は「売却価格×3パーセント＋6万円＋消費税」で上限が求められます。
5つ目は空き家の解体費用です。
空き屋のある土地を更地として売り出したい場合は解体費用がかかります。
解体費用は、物件の構造や坪数によって相場が変わります。
□税金や費用を抑える対策とは
1つ目は公的制度を利用することです。
空き屋を売る時に利用できるいくつかの相続控除を以下にご紹介します。
＊相続した空き家の3000万円特別控除
相続した空き家を売って利益が出た場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
＊相続した空き家の取得費加算の特例
こちらは、相続や遺贈により取得した空き家を売る場合に、譲渡所得の計算に用いる取得費に支払った相続税の一部を加算できる特例です。
相続税の申告期限の翌日から3年経過までに譲渡できていない場合、この特例は利用できません。
＊10年超所有軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える空き家を売った場合、譲渡所得税や住民税の税率が低くなる特例です。
2つ目は空き家を売る前にリフォームしないことです。
リフォームした空き家は高値で売れます。
しかし、安く買って自分好みにリフォームできる空き家の方がニーズがあり、買い手も早く見つかりやすいです。
3つ目は不用品をできるだけ自分で処分することです。
解体業者や不用品回収の会社に依頼もできますが、処分方法が異なっていたり、人件費がかかったりするため、自分で処分するより高い費用がかかります。
□特例を活用するために必要な手続きと書類について
まず、確定申告の手続きが必要です。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に発生した所得の合計額を、所轄の税務署に申告して納税することです。
基本的に会社員の場合、会社が年末調整を行って納税してくれます。
そのため、確定申告の必要はありません。
しかし、空き屋の売却により譲渡所得が発生する際に、特例を活用したい場合には確定申告が必要です。
また、確定申告書の提出の他にも以下の書類の提出が必要です。
・売却した空き家の登記事項証明書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・被相続人居住用家屋等確認署
・耐震基準適合証明書
必要書類は特例ごとに異なり、上記以外の書類が必要な場合もあるので、活用したい特定があるなら事前にどの書類が必要なのか調べておきましょう。
□まとめ
今回は空き家を売る際にかかる税金や、税金を抑える対策についてご紹介しました。
空き家を売る際は税金を抑えるために特例を活用してみてください。
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熊本市周辺で資産処分をお考えの方はぜひご相談ください。
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