今住んでいる家の住み替えを検討しているけれど、どういった税金がかかるのか気になるという方も多いのではないでしょうか。
家の住み替えは、家を売ってから購入するので、特に複雑に多様な税金がかかり、特に注意が必要です。
そこで今回は、家の住み替えで課税される税金について解説します。
□家を売却するときにかかる税金
家を住み替える時には、今ある家を売却して新しい家を購入します。
住み替えでは、税金はこの「売却」と「購入」の2つのタイミングで発生します。
売却時にかかる税金、購入時にかかる税金についてそれぞれ解説していきます。
まずは、売却するときにかかる税金を3つご紹介します。
＊印紙税
印紙税とは、不動産を売買する際の契約書にかかる税金です。
その税額は契約書に記載されている金額によって変わります。
例えば、1000〜5000万円の不動産売買の契約書であれば2万円の印紙税がかかります。
＊登録免許税
登録免許税とは、不動産などの登記にかかる税金です。
家の売買では所有権を移すので、登記の必要がありこの税金がかかります。
具体的にかかるお金は、所有権移転登記の場合、固定資産税評価額の1.5パーセントです。
＊売却益にかかる税金
上の2つは家の売却で必ずかかる税金ですが、不動産の売却で利益がでた場合、さらに他の税金がかかります。
具体的には、譲渡所得税と消費税の2種類がかかります。
消費税は個人の場合では基本的にはかかりませんので、ここでは譲渡所得税について解説します。
譲渡所得税は、不動産の売却で生じた利益に対してかかる税金です。
この譲渡所得税は、家の所有期間で税率が変わるということに注意しましょう。
所有期間が5年以内では39.63パーセント、5年超では20.315パーセントとなるので、もうすぐ所有期間が5年に達するという方は売却を少し待ってもいいかもしれません。
□家を購入するときにかかる税金
家を売却した時と同様、購入した時にも様々な税金がかかります。
このときかかる税金は、以下のようなものがあります。
・印紙税
・登録免許税
・消費税
・不動産取得税
・都市計画税
印紙税と登録免許税は家の売却のときと同様で、不動産をやり取りするときにかかる税金です。
売却時も購入時と同じ税率ですので、新しく取得する不動産の価格から計算しましょう。
消費税は売却の時にはかからないことも多かったですが、購入の時にはかかるケースも多いです。
消費税がかかるのは、不動産会社の仲介を通して物件を購入した場合です。
個人同士の売買では消費税はかかりませんが、万が一のトラブルのリスクもあるので一長一短でしょう。
不動産取得税は、不動産を取得・新築・増築したときに課税される税金です。
税率は、固定資産税評価額の4パーセントです。
都市計画税は、それぞれの市町村が町の開発などに用いる税金です。
それぞれの自治体によって税率が変化するので、あらかじめチェックしておきましょう。
□特例制度を活用しよう
これまでに様々な税金がかかることをお伝えしてきましたが、ここで税金を抑えるために是非とも活用してもらいたい、国が定めた控除や特例制度をご紹介します。
利用できる控除や特例を、売却時と購入時に分けてご紹介します。
先に注意点を上げますが、今からご紹介する制度は居住目的の住宅であることが前提条件です。
つまり、店舗目的や、居住しながら店を構えるような住宅では適用できない場合があるのでご注意ください。
＊譲渡益が出たときに使える3つの特例
1つ目は、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除です。
住んでいた家を売るときに使えますが、賃貸物件の場合は適用外です。
2つ目は、10年以上所有していた物件の軽減税率です。
売却した家及び土地を10年以上所有していた場合、税率が軽減されます。
先程の3000万円の特別控除と併用できるので、今一度要件を満たしているか確認しましょう。
＊住宅を購入するときに使えるの2つの控除
1つ目は、住宅ローン控除です。
居住を目的とした住宅ローンを新たに組んだ際に、ローン残高を所得から控除できます。
2つ目は、不動産取得税に係る特例措置です。
住宅を購入した際に課税される不動産取得税を、令和6年3月31日まで税率を4パーセントから3パーセントに軽減できます。
さらに、住宅を新築した場合は、課税標準から1,200万円を控除できます。
いずれの特例や控除でも、まずは国土交通省や国税庁のホームページから最新の要件を確認しましょう。
それぞれ対象となるために細かい要件がありますので、正確な情報を得ることが大切です。
□まとめ
今回は、家の住み替えで課税される税金と、少しでも税金を減らすための制度をご紹介しました。
住み替えはかなり手間がかかるので、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
熊本市周辺で家の住み替えをご検討中の方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。
